Плотина форма земной поверхности является. Земная поверхность

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Участник ДДУ (Договор Долевого Участия), купивший помещение у застройщика на начальной стадии строительства, имеет право продать его другой стороне до момента сдачи здания в эксплуатацию. (читайте )

Между покупателем и дольщиком подписывается договор о переуступки права. Об этом намерение участники сделки письменно уведомляют застройщика, предоставив ему копию договора. Строительная компания должна дать свое согласие.

Цессия регулируется федеральным законом № 214-я статья 11.

Сведения покупателю

При приобретении квартиры по уступке прав имеются нюансы:

1. При оформлении указывается вид первоначального договора - основание передачи прав.
2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Основания для заключения договора

Основания для подписания документа переуступки регламентируются 328-й статьей пункт 1 ГК РФ. Принадлежащее дольщику право на собственность (подтверждается ), согласно закону, может быть передано другой стороне по заключенной сделке.

Возможен переход при правопреемстве (наследование) или реорганизации юридического лица, если помещением владеет организация.

Дольщик может уступить право требование, если соблюдаются условия:

1. Уступка происходит после . Или единовременно переводится долг на новое лицо долевого участия в подряде. Вторая сторона будет производить оплату застройщику.
2. Переуступка разрешена с момента фиксирования документа ДДУ, до заверения сторонами придаточного акта, или другой бумаги о передачи здания в эксплуатацию.

Первоначальное лицо, уступившее требование, несет ответственность за недействительность переданного права перед новым участником договора. Но дольщик не ответственен за неисполнение обязательств застройщиком.

Исключение: участник ДДУ поручился за компанию перед новым дольщиком.

Алгоритм заключения договора

Права по документам переуступки в долевом строительстве переходят новому владельцу в объеме, в каком они принадлежали бывшему дольщику. Перед подписанием договора выполняются действия :

1. Проверка документации застройщика.
2. Подготовка бумаг участников.
3. Составление договора.
4. Протоколирование соглашения.

Для проверки бумаг компании обращаются с просьбой в офис организации, занимающейся строительством. Администрация обязана по первому требованию приобретателя представить необходимые бумаги :

1. Учредительные сертификаты предприятия.
2. Регистрационный аттестат и ИНН.
3. Патенты на землю - собственность или аренда.
4. Квартальная финансовая выписка.
5. Лицензия на постройку.

Вместе с этими свидетельствами покупатель вправе запросить план на строительство . В нем указывается:

1. Проектируемая цель.
2. Стадии возведения.
3. Реализация сооружения здания (срок).
4. Время сдачи дома в пользование (предполагаемое).

У организации должна быть проектная декларация, прописывающая способ выполнения обязательства застройщика. И договор, подтверждающий на основании чего (средства), осуществляется постройка.

Действия сторон сделки

Перед реализацией помещения продавец выполняет действия :

1. Уведомляет застройщика о продаже - организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
2. Застройщик выдает письменное разрешение - компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу - при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте .
5. Разрешение банка - при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).

Покупатель перед приобретением должен заручиться разрешением жены/мужа (покупка имущества в браке). Будущий дольщик подписывает и получает договор по кредиту, если жилая площадь покупается по ипотеке.

Правильное составление

После всех действий составляется соглашение, подлежащее регистрации. Бумага составляется в строительной организации, в агентстве по недвижимости или у юриста.

В договоре прописывается:

1. Предмет соглашения - ФИО участников, № документа участия в ДДУ, объект передачи (количество комнат, общая и жилая площадь, номер помещения).
2. Стоимость, порядок расчетов, обеспечение выполнения обязательств об оплате.
3. Обязанности и ответственности сторон.
4. Заключение, адреса и подписи участников соглашения.

Скачайте образец, перейдя по .

Время оформления

Регистрация происходит в Регистрационной или Кадастровой палате и МФЦ (Многофункциональный центр).

В присутствие служащего, участники подписывают соглашение и предоставляют документы:

1. Удостоверение личности.
2. Согласие супругов при необходимости.
3. Документ на приобретение, ранее подписанный с застройщиком.
4. Информацию о долге перед предприятием или бумагу о переводе задолженности новому дольщику.
5. Разрешение фирмы на переуступку прав.
6. Подтверждение от банка (при залоге) и договор по кредиту, если присутствует ипотека.

После передачи документов, оплачивается госпошлина. Каждому покупателю своя квитанция. Регистратор заполняет заявление. В нем указываются: объект, технические параметры и данные участников купли-продажи.

Сотрудник кадастровой службы принимает подписанное соглашение, оригиналы и копии бумаг. Продавцу и покупателю выдается расписка о получении с датой зарегистрированного документа.

Сроки заверения - от 5 до 10 рабочих дней.

В назначенный срок приобретатель забирает заверенный договор. Продавец получает документ, изначально подписанный с застройщиком.

Какие есть особенности?

Покупатель заменяет первоначального владельца. По соглашению он получает объем прав, который был у продавца.

Участник ДДУ вправе требовать передачу собственности в оговоренное время . Но долевой документ подлежит обязательной регистрации, и право требования вступает в силу с момента заверения. Передача прав по ДДУ осуществляется , а на это может уйти до нескольких месяцев.

Но если метры переданы дольщику, то цессия лишается смысла: застройщик исполнил свои гарантии, а дольщик реализовал право ДДУ. В этом случае подписывается обычный договор купли-продажи.

При ДДУ переуступка осуществляется только с момента регистрации до того, как помещение передано владельцу.

Заключение

Переуступка прав требования не является как таковым документом о купле-продаже жилой площади. Это способ, где происходит смена сторон (дольщик или приобретатель) при согласии с застройщиком.

Выплачивая средства по договору, новый владелец покупает права и ответственность по главному документу, заключенным ранее со строительной компанией.

Переуступка прав облагается ставкой НДФЛ:

1. Резидент РФ - 13%.
2. Нерезидент - 30%.

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, - в коротких карточках

Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30-60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

В строительстве – распространенный способ покупки жилья в новостройках. Ликвидные квартиры быстро распродаются, поэтому, зачастую, цессия – единственный вариант купить квартиру в понравившемся доме. Однако эта процедура связана с определенными юридическими особенностями, о которых расскажем в статье.

По своей сути цессия – это та же купля-продажа, но оформленная по договору переуступки прав требования. В такой сделке участвует три стороны:

1. Застройщик – юридическое лицо, получившее расчет за недвижимый объект, находящийся на этапе постройки.
2. Продавец или цедент – чаще физическое лицо, внесшее сумму для приобретения недостроенной недвижимости.
3. Покупатель или цессионарий – лицо, изъявившее желание получить правомочия на недвижимость, которая еще не достроена, но фигурирует как объект долевого участия.

Таким образом, по договору переуступки дольщик передает цессионарию обязательства и права по ДДУ, который оформлен между продавцом-дольщиком и фирмой-застройщиком. Нередко этим видом сделки пользуются инвесторы. Они приобретают объекты у застройщика на стадии получения разрешения на строительство, а на завершающем этапе застройки продают квартиры по более высокой цене.

Этим механизмом также пользуются и лица, не преследующие цель получить доход, а просто по каким-то субъективным причинам передумавшие приобретать жилье. С помощью переуступки они смогут вернуть потраченные средства. Для таких лиц оформление договора цессии – единственный способ избежать выплаты штрафа, предусмотренного по ДДУ.

Возможность переоформления прав требования предусмотрена и регулируется следующими нормативными актами:

1. ФЗ № 214 «Об » от 30 декабря 2004 года.
2. Ст. 164 ГК РФ, регулирующая вопрос регистрации договора.
3. Ст.ст. 388-390 ГК РФ регулируют вопросы, связанные с цессией.
4. Налоговый Кодекс РФ, в котором прописаны особенности перечисления налога в бюджет.

Заключение такого типа договора возможно только до перехода права собственности на стоящееся жилье к участнику долевого строительства. После оформления акта приема-передачи заключить цессию уже не удастся.

В результате переуступки не могут корректироваться первичные договоренности дольщика и застройщика. К примеру, если по ДДУ дольщик приобретает жилье в рассрочку и перечисляет платежи согласно установленному графику, то цессионарий также обязан соблюдать эти условия.

Оформление договора переуступки права требования

Оформить договор переуступки прав возможно только при согласии всех трех заинтересованных сторон. После заключения соглашения права и обязанности продавца передаются цессионарию в полном объеме.

Перед продажей объекта продавец обязан совершить следующие действия:

1. Направление письменного уведомления застройщика о предстоящей сделке и смене дольщика. Без выполнения этого действия переуступка может быть признана незаконной.
2. Выдача письменного согласия застройщиком.
3. Получение нотариально заверенного согласия супруги/супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
4. Получение разрешения банка, если для приобретения квартиры оформлялась ипотека.
5. Получение выписки из ЕГРН для подтверждения легальности действий компании-застройщика.

Таким образом, после подписания договора цессии новый дольщик должен иметь на руках:

• договор переуступки прав требования;
• квитанции, подтверждающие выплату средств в рамках долевого участия в строительстве;
• согласие застройщика на передачу прав новому владельцу;
• выписку из ЕГРН;
• экземпляр ДДУ.

Сделка по переуступки прав подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Чтобы зарегистрировать сделку необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.

В тексте договора цессии прописываются следующие сведения:

• личные данные цедента и цессионария;
• информация о предмете сделки (право требования);
• стоимость сделки – сумма, выплаченная цеденту за передачу прав;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий сделки;
• заключительные положения.

За нарушения, связанные с оплатой стоимости по установленному графику платежей, возможно начисление неустойки в процентном соотношении. Пеня будет начислена за каждый день просрочки. Если покупатель нарушает условия договора в течение месяца, продавец вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Налог на переуступку прав по ДДУ в строительстве

Переуступка прав требования – это возмездная сделка, а значит, возникает денежная выгода, которая признается доходом и облагается налогом. После совершения сделки продавец обязан выплатить налог в размере 13 % от полученной суммы прибыли.

Налоговой базой для расчета платежа будет разница между ценой договора ДДУ и стоимостью уступки права. Налог будет считаться именно от этой суммы.

По итогам года, в который была совершена сделка, гражданин обязан предоставить в налоговые органы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы сократить сумму выплаты можно единовременно со сдачей отчетности написать заявление на получение налогового вычета.

Если сумма, полученная по уступке, совпадает с суммой по ДДУ, то доходной части у физического лица не возникает. В этом случае платить налог не нужно.

Преимущества, недостатки и риски переуступки по ДДУ

Договор цессии имеет следующие преимущества:

• возможность приобрести жилье в понравившемся доме, когда квартиры в нем уже реализованы;
• финансовая выгода для продавца;
• возможность вернуть деньги, затраченные по ДДУ, для продавца;
• денежная экономия для покупателя (до 25 %).

Оформление переуступки может быть выгодно и при ипотеке. При приобретении жилья на начальной стадии строительства приходится длительное время выплачивать проценты по кредиту без возможности заселения в квартиру. Если заключается договор переуступки прав, то ипотека выплачивается непосредственно перед переездом в новую жилплощадь.

Отрицательная сторона цессии – увеличение риска покупателя, если сравнивать сделку с первичным оформлением долевого участия. Есть и другие риски:

1. Вероятность признания договора переуступки прав не действительным.
2. Возможность объявления застройщика банкротом.
3. Мошенничество посредством двойной переуступки прав.
4. Нарушение продавцом условия обязательного уведомления компании-застройщика о переуступке.

При признании договора не действительным покупатель сможет предъявить претензии только цеденту. Минимизировать этот риск поможет тщательная проверка правильности заключения сделки. Соглашение о переуступке будет считаться правомерным, если соблюдены следующие условия:

• дольщик оплатил всю сумму, указанную в ДДУ, и может это подтвердить соответствующими документами;
• застройщик дал письменное согласие на оформление цессии;
• есть согласие банка на сделку, если квартира приобреталась в ипотеку.

В соответствии со ст. 390 ГК РФ, если условия будут нарушены, то вся ответственность ложиться на плечи продавца, то есть первоначального участника по ДДУ. Покупатель вправе требовать от цедента возврата денег, полученных по сделке.

Банкротство застройщика случается довольно часто. Нередко именно этим и вызваны массовые продажи жилья. В этом случае предъявить претензии продавцу будет невозможно, так как он может и не знать о финансовой несостоятельности компании-застройщика. Потребовать возврата средств можно с застройщика, но в случае банкротства последнего получить деньги обратно будет очень непросто.

На рынке недвижимости достаточно часто приходится сталкиваться с мошенническими действиями недобросовестных граждан – одну и ту же квартиру могут по договору цессии продать дважды. Если такое произошло, то, вероятнее всего, жилплощадь достанется покупателю, который первым оформил переуступку.

При возникновении сложностей, связанных с переуступкой прав по ДДУ в строительстве, обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.

Прежде чем оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве рекомендуется внимательно изучить условия будущей сделки, имеющиеся документы и информацию о застройщике. Кроме того, чтобы обезопасить себя, можно оплатить переуступку прав после ее регистрации в Росреестре.

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме - дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Что такое переуступка

Переуступка - это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец - цедент, а покупатель - цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации - например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС - застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец - денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда - и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия - это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия - не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет - перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она - банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания - тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть - из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше - от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет - компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме - инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика - продавца - становится новый - покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру - покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец - первичный покупатель недвижимости - приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Шаг 2: заключите договор

Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:

📝 Дата и город заключения.

📝 Адреса и паспортные данные обоих участников сделки - продавца и покупателя.

📝 Данные о заключенном договоре ДДУ - его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.

📝 Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.

📝 Оценка права требования - стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.

📝 Порядок расчета и реквизиты - чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.

📝 Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю - например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

📝 Права и обязанности обеих сторон по договору.

📝 Подписи сторон с расшифровкой.

В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.

Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:

📌 оригинал договора о долевом участии в строительстве;

📌 договор о переуступке права требования по ДДУ;

📌 квитанцию об оплате государственной пошлины;

📌 паспорта обеих сторон сделки - продавца и будущего владельца права требования;

📌 нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;

📌 разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;

📌 справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;

📌 разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.

Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.

Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.

После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

После регистрации договора переуступки прав ждите, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Он присвоит ему почтовый адрес, оформит кадастровый паспорт на сам объект и каждую квартиру, составит протокол о распределении квартир и выполнит ряд других действий. Выдаст вам заверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию и подпишет акт приема-передачи квартиры.

Обратитесь в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности. Предоставьте сотруднику:

✔ паспорт гражданина Российской Федерации;

✔ цессию и договор долевого участия в строительстве;

✔ копию разрешения на ввод в эксплуатацию;

✔ акт приема-передачи квартиры;

✔ квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины составляет 2 000 ₽ для физических лиц, 22 000 ₽ для юридических.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст расписку с перечнем бумаг и датой, когда нужно забрать их. Срок регистрации права собственности - 10 рабочих дней. Когда придете в Росреестр, получите обратно оригиналы документов и выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя. как продать квартиру в ипотеке по переуступке .

Если права на новостройку у несовершеннолетних

Если в договоре ДДУ фигурируют несовершеннолетние лица, при оформлении цессии обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Законными представителями несовершеннолетнего являются родители или опекуны - они и будут подписывать цессию.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется. В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.