Sin duda, un gran número de preguntas y dudas de los especialistas y del público acompañan a cualquier proyecto de desarrollo, especialmente en San Petersburgo. Si hablamos del desarrollo de grandes territorios, entonces el número de puntos poco claros crece en proporción a la escala del plan, y la falta de información suficiente lleva a que los proyectos estén llenos de rumores y especulaciones.

Sin duda, un gran número de preguntas y dudas de los especialistas y del público acompañan a cualquier proyecto de desarrollo, especialmente en San Petersburgo. Si hablamos del desarrollo de grandes territorios, entonces el número de puntos poco claros crece en proporción a la escala del plan, y la falta de información suficiente lleva a que los proyectos estén llenos de rumores y especulaciones. Como parte del proyecto especial "Bienes raíces", RBC abre una nueva sección: "Proyecto de la década". En esta sección, hablaremos mensualmente sobre los proyectos más resonantes para el desarrollo de territorios en San Petersburgo y las áreas circundantes de la región de Leningrado e intentaremos con la mayor precisión posible revelar la esencia de cada uno de los proyectos y resaltar su detalles en detalle.

El primero en la lista será el proyecto de ciudad satélite de Yuzhny, que la empresa Start Development está implementando en el distrito Pushkinsky de San Petersburgo. Ahora el inversionista está pasando por una de las etapas importantes de la implementación del plan: las audiencias públicas sobre los cambios al Plan General de Desarrollo de la ciudad, como resultado de lo cual se realizarán ajustes a este documento y al "retrato" de la ciudad satélite. finalmente quedará claro. Le contaremos con más detalle qué son las ciudades satélite, quién construirá carreteras y redes de servicios públicos en un vasto territorio y con qué dinero, así como cuál es la opinión de los expertos (especialistas en bienes raíces, urbanistas) sobre las perspectivas de esto. plan, cuáles ven como sus ventajas y posibles puntos débiles.

"Sur" en números:

Superficie terrestre - 2012 hectáreas
Área de vivienda: 4,9 millones de metros cuadrados. metro
superficie de inmuebles comerciales e industriales - 1,5 millones de metros cuadrados. metro
número de habitantes - 134 mil personas
número de puestos de trabajo: alrededor de 21 mil.
volumen de inversiones: 176 mil millones de rublos.
período de implementación - 19 años

Cronología de los acontecimientos:

año 2009- adquisición por parte de Start Development de un terreno para Yuzhny
7 de abril de 2011- el proyecto Yuzhny recibió el estatus de proyecto de inversión estratégica de San Petersburgo
7 de febrero de 2012- el proyecto Yuzhny fue incluido en la lista de proyectos de inversión prioritarios aprobados por el gobierno ruso
25 de julio de 2012- se firmó un acuerdo entre “Start Development” y la administración de San Petersburgo sobre la implementación de un proyecto de inversión estratégico para la creación de la ciudad satélite “Yuzhny”
18 de octubre de 2012- la comisión de enmiendas al Plan General de Desarrollo de San Petersburgo aprobó propuestas para realizar ajustes al documento en relación con la implementación del proyecto de la ciudad satélite de Yuzhny y recomendó su presentación en audiencias públicas
28 de marzo - 2 de abril de 2013- Se celebraron audiencias públicas en todos los distritos de San Petersburgo para modificar el Plan General de San Petersburgo en relación con la implementación del proyecto de la ciudad satélite de Yuzhny.
mayo-junio 2013(tentativamente) - después de que se realicen las modificaciones y el proyecto de ciudad satélite sea aprobado por la Comisión para el Plan General de San Petersburgo, los ajustes deben ser aprobados por la Asamblea Legislativa y firmados por el Gobernador de San Petersburgo.

¿Qué es una ciudad satélite?

Se suele entender por ciudad satélite un asentamiento ubicado cerca de otra metrópoli. Según la lógica del nombre, los satélites son un todo con el objeto de “acompañar”, están ubicados dentro de sus límites administrativos, pero al mismo tiempo pueden existir independientemente de él. La formación de ciudades satélite es un futuro casi inevitable para cualquier gran ciudad, que tarde o temprano se quedará sin terrenos para el desarrollo residencial y territorios en los que se puedan ubicar nuevas instalaciones de producción para un mayor desarrollo de la economía urbana.

En el caso del proyecto Yuzhny, el plan inicial surgió precisamente a partir de estos factores. El desarrollo de los territorios del sur de San Petersburgo se incluyó en la estrategia "Iniciar desarrollo", ya que es aquí donde es posible crear el producto principal para la empresa: el desarrollo de terrenos para viviendas cómodas y asequibles. En 2009, según los resultados del seguimiento del mercado, se adquirió un terreno adecuado para estos fines: una gran superficie (2012 hectáreas), sin gravámenes, sin necesidad de destruir ni lavar nada, cerca de San Petersburgo, en la carretera a Moscú. y cerca de sitios industriales en desarrollo.

¿Quién construirá la ciudad satélite "Yuzhny"?

El promotor general del territorio será el propietario del terreno: la sociedad gestora "Start Development". Con suficiente experiencia en el sector inmobiliario, en este proyecto la empresa se encargará de elaborar el concepto de ciudad satélite, coordinarlo con las autoridades (incluidas modificaciones del Plan General) y desarrollar infraestructuras. Otras empresas de desarrollo desarrollarán directamente el territorio: recibirán terrenos de ingeniería ya preparados para la implementación de sus proyectos bajo un solo concepto, pero es posible que hasta el 30% del área total sea desarrollado por Start Development de forma independiente. .

Información sobre el desarrollador:

La sociedad gestora "Start Development" opera en el mercado inmobiliario desde 2007. La cartera de proyectos incluye el distrito de poca altura Golden Keys, terrenos para la construcción de casas de verano en el proyecto Tayberry, terrenos en el distrito Gatchina de la región de Leningrado y el distrito Pushkinsky de la ciudad para la construcción de viviendas, el proyecto del parque industrial Doni-Verevo y otros objetos inmobiliarios comerciales. El volumen total del parque territorial de la empresa supera los 40 millones de metros cuadrados. metro.

¿Dónde tiene Yuzhny agua, electricidad y carreteras?

De acuerdo con el acuerdo firmado por Start Development con la administración de San Petersburgo en junio del año pasado, las cuestiones relacionadas con el suministro de infraestructura al territorio se resolverán de forma conjunta. El inversor será responsable de la creación de redes de suministro de agua, alcantarillado, calefacción y electricidad, así como de calles y caminos de importancia local, y la ciudad costará las carreteras principales de la ciudad y regionales y las instalaciones de infraestructura social (está previsto construir 37 guarderías, 16 colegios, 21 centros deportivos y de ocio, 9 centros médicos). El coste total de la infraestructura se estima en unos 30 mil millones de rublos. Por ejemplo, está previsto ampliar la autopista Kievskoye y reparar la autopista Starogatchina.

Uno de los problemas, concretamente el suministro de agua y el alcantarillado, lo resolvió esencialmente Start Development: en agosto de 2011, Start Development se convirtió en propietaria del 75% menos una acción de la empresa Leningrad Regional Utility Systems (LOKS) y en un poco más Más de un año llevó a cabo trabajos para reestructurar la empresa y sacarla de la crisis. Ahora, después de haber preparado la base contractual para Yuzhny, el desarrollador ha subastado LOX para encontrar una empresa especializada que continúe operando las redes. Es posible que en Yuzhny se resuelvan varios proyectos de construcción de instalaciones de infraestructura gracias a la colaboración público-privada.

Se completó la reconstrucción de la autopista M-20 en el tramo que va de Pushkin al Don, así como de la autopista M-10 en el tramo que va de la carretera de circunvalación al pueblo. Yam-Izhora dentro de los límites administrativos de la ciudad
Una autopista prometedora es la prevista circunvalación KAD-2.
Está previsto construir una carretera latitudinal en dirección a la autopista Volkhonskoye-Petrozavodskoye, así como la primera etapa de construcción de la continuación de la avenida Vitebsky.
El Plan General de San Petersburgo prevé la construcción de una línea de tren ligero desde la estación. estación de metro "Zvezdnaya" a lo largo de las carreteras Pulkovskoye y Kievskoye hasta la ciudad satélite "Yuzhny" (el proyecto aún no ha sido aprobado)

¿Está previsto un desarrollo de poca altura o de varias plantas para Yuzhny?

Se planean casas de campo, edificios de poca y media altura para el área del proyecto. En la parte central del sitio habrá principalmente edificios de hasta 30 metros de altura, en la zona exterior, de hasta 15 metros. La promotora ofrecerá a las empresas constructoras diferentes opciones de parcelas: desde 10 hectáreas, que pueden ser de interés para las grandes constructoras, hasta 1-5 hectáreas para las medianas y pequeñas promotoras.

¿Quién vivirá y trabajará en Yuzhny?

En el territorio de Yuzhny, se proporcionan 126 hectáreas para la ubicación de instalaciones de producción. Aproximadamente la misma cantidad se encuentra en el territorio de la región de Leningrado, adyacente a Yuzhny del pueblo de Doni. Varias grandes empresas de telecomunicaciones y radioelectrónica, así como fabricantes de automóviles, están considerando la posibilidad de ubicar sus instalaciones en Yuzhny. Lo principal que debería atraer la producción a un satélite es la presencia de sitios preparados y en una buena ubicación (cerca del aeropuerto, de las principales carreteras, del puerto). Entre los compradores potenciales de viviendas en Yuzhny se encuentran residentes de San Petersburgo que desean mejorar sus condiciones de vida, así como compradores de las regiones.

Andrey Tetysh, presidente de la junta directiva de ARIN: el tamaño del proyecto es el principal "punto débil" y al mismo tiempo la principal ventaja

¿Cuáles son, en su opinión, los principales puntos débiles del proyecto?

El principal problema y al mismo tiempo la principal ventaja es el tamaño del proyecto. Tradicionalmente, no contamos con una buena escuela de urbanismo rusa y soviética adecuada para resolver un problema de este nivel. En la época soviética resolvíamos problemas más aplicados y el grado de determinismo era mayor. El Estado, como cliente único, nos dijo qué pasaría, dónde sucedería y cuándo sucedería. Hoy, el nivel de incertidumbre y la velocidad del cambio son mayores. Por tanto, a la hora de desarrollar este tipo de proyectos, debemos crear un entorno, y no diseñar exclusivamente detalles. Es decir, por un lado, debe haber tanta especificidad que el proyecto sea reconocible y, por otro lado, debe haber un cierto grado de libertad en esta especificidad. Es necesario pensar en la solución en todas sus opciones. Sin embargo, actualmente no contamos con ese enfoque. En cuanto a la infraestructura: transporte, social, ingeniería, etc. – Estos también son puntos problemáticos. Deben estar sujetos a las exigencias del medio ambiente.

¿Cómo puede resolver o evitar que estos puntos débiles se conviertan en un problema?

Para resolver estos problemas necesitas dos cosas. En primer lugar, la calidad de la idea conceptual del propio proyecto de desarrollo del territorio y su conexión con detalles concretos: territorio, ubicación, ingeniería, etc. En segundo lugar, involucrar al mayor número posible de personas en la creación de un nuevo entorno. Una especie de formación de un “grupo de fans” del proyecto, asegurando su participación en el diálogo y audiencias públicas. Esta es una parte extremadamente importante de la configuración del entorno urbano y es necesario abordarla ahora. Sin embargo, hoy en día sólo existen procesos de construcción ordinarios: así es como se resuelve el problema de una sola casa. Al mismo tiempo, este tamaño del proyecto permite crear un entorno de vida del siglo XXI, la oportunidad de crear una de las ciudades satélite más prestigiosas cerca de San Petersburgo. Se trata de una tarea desafiante, en la que no se trata sólo de poner en marcha nuevos tranvías.

Director del Instituto de Planificación Territorial "Urbanica" Anton Finogenov: El principal riesgo para el proyecto es el incumplimiento por parte del Estado de sus obligaciones en materia de infraestructura

¿Qué condiciones es importante tener en cuenta para que el proyecto de la ciudad satélite de Yuzhny se lleve a cabo con éxito?

En mi opinión, el promotor del proyecto es consciente de que para la implementación exitosa de la ciudad satélite de Yuzhny, será necesario convertir las restricciones existentes a la construcción de la ciudad en oportunidades para su desarrollo dinámico. En primer lugar, actualmente hay pocos puntos de atracción en el área del proyecto: prácticamente no hay lugares de trabajo ni grandes asentamientos. El promotor se está preparando para crear estos atractores de forma independiente, no sólo a través de la zona industrial en desarrollo de Doni-Verevo, sino también mediante la invitación selectiva de varias grandes empresas innovadoras al territorio. En segundo lugar, el desarrollo de Yuzhny deberá marcar una nueva tendencia territorial para el desarrollo a gran escala en la aglomeración de San Petersburgo, ya que el proyecto está ubicado al sur de las zonas de construcción masiva ya existentes. En tercer lugar, la infraestructura de ingeniería en el territorio, por supuesto, está subdesarrollada y el desarrollador tendrá que resolver muchos problemas desde cero: tender redes y carreteras, al mismo tiempo que satisface no solo sus propias necesidades, sino también las de las ciudades y pueblos vecinos. .

Ciertamente. Por tanto, una cierta distancia de la carretera de circunvalación crea una situación medioambiental más favorable. La presencia de una línea ferroviaria y dos estaciones en el territorio del proyecto permite llegar al centro de San Petersburgo, la Estación Báltica, en menos de 30 minutos. Además, entre 15 y 20 km de Yuzhny viven alrededor de 800 mil personas, y son ellas quienes pueden crear la principal demanda de vivienda y convertirse en usuarios de todos los objetos de atracción que se crearán en Yuzhny. En consecuencia, para que las ventajas "se desarrollen", es necesario abordar de manera competente las "desventajas" existentes y no con palabras, sino con hechos, crear lugares de empleo, un entorno de vida de alta calidad, instalaciones de servicios públicos, y transporte público.

¿Cuáles son los principales riesgos para la implementación del proyecto?

El principal riesgo para la implementación del proyecto puede ser el mismo factor que ha convertido muchos otros proyectos de ciudades satélite en simplemente más áreas de desarrollo residencial masivo: el incumplimiento por parte del Estado de sus obligaciones de crear infraestructura básica de transporte e ingeniería. En ningún lugar del mundo existen proyectos exitosos no solo de construcción residencial en masa, sino también de alta calidad, en los que el desarrollador resolverá absolutamente todos los problemas de forma independiente.

Director del Centro de Investigación Aplicada de la Universidad Europea de San Petersburgo, investigador del Centro de Investigaciones Sociológicas Independientes, sociólogo y urbanista Oleg Pachenkov: La experiencia de proyectos fallidos de ciudades satélite en Rusia y en el extranjero ayudará a evitar errores similares

¿Cuáles cree que son los principales peligros a la hora de implementar un proyecto de esta envergadura?

Es importante entender que el proyecto se implementará a largo plazo. La falta de experiencia exitosa en proyectos similares (ciudades satélite) en Rusia es, sí, potencialmente un problema. Por otro lado, la experiencia de proyectos fallidos o relativamente exitosos con nosotros nos permite comprender qué errores no se deben cometer y por qué debemos esforzarnos. También ayudará la experiencia de proyectos de este tipo implementados en el extranjero, también con distintos grados de éxito.

Veo los principales peligros para el proyecto de la siguiente manera. Por ejemplo, si el Estado promete apoyo y abandona el proyecto. Vemos análogos en otros proyectos en Rusia e incluso en San Petersburgo, por ejemplo, las promesas incumplidas en materia de infraestructura de transporte decepcionaron enormemente a la ciudad satélite "Académica" en Ekaterimburgo y al proyecto Perla del Báltico en San Petersburgo, reduciendo su calidad y creando problemas. para inversores. También es peligroso si el concepto de ciudad satélite se deja a su suerte y no se sigue durante la implementación, antes de que el proyecto comience a funcionar y reproducirse. El peligro también reside en la situación en la que alguno de los aspectos clave del desarrollo y crecimiento de la ciudad satélite (empleo, infraestructura y medio ambiente) se sacrifique y se implemente con mala calidad. Como muestra la experiencia de los proyectos de ciudades satélite en Rusia y en el mundo, esto conducirá a la degradación de otros aspectos y gradualmente de todo el proyecto en su conjunto: el empleo de baja calidad tendrá un impacto negativo en el medio ambiente, el medio ambiente urbano deficiente o La infraestructura, incluido el transporte, alejará a potenciales trabajadores de alta calidad y puestos de trabajo prestigiosos, no permitirá que la ciudad se pueble activamente, lo que conducirá a su fracaso financiero, etc. Es extremadamente importante que el proyecto de la ciudad satélite se centre en las necesidades y el potencial de San Petersburgo y la aglomeración, en su concepto y estrategia, que de hecho no existen. Y si no se crean, si la ciudad misma no fija claramente sus prioridades, entonces no se culpará a los autores de la ciudad satélite por el hecho de que la ciudad satélite no trabaje para el desarrollo de áreas que son estratégicamente importantes para la ciudad...

Jefe de la dirección de proyectos del Centro de Investigación Estratégica de la Fundación Noroeste, Dmitry Sanatov: Lo principal es que los planes del desarrollador se implementan en estricta conformidad con el concepto existente.

¿Cuál es el principal problema que puede encontrar un desarrollador al implementar un proyecto en un territorio tan grande?

El principal problema que puede encontrar el proyecto es la calidad de la implementación de los planes. El caso es que el proyecto se ha desarrollado dignamente en su parte conceptual. Hay soluciones a posibles problemas de transporte, se está implementando un proyecto de parque industrial en el que los residentes de Yuzhny podrán trabajar, se han anunciado soluciones en el campo de las tecnologías verdes y energéticamente eficientes, y mucho más. Pero debemos entender que la implementación de muchas de estas soluciones escapa a la competencia de la empresa desarrolladora. Mucho depende de la política de las autoridades de la ciudad. Probablemente, para una implementación exitosa, la empresa tendrá que resolver cuestiones complejas de encontrar contratistas eficaces y organizar el control sobre sus actividades. Será necesario mantener el proyecto dentro de los objetivos establecidos inicialmente, incluso si las condiciones del mercado cambian.

Hay preguntas de fondo sobre las propias innovaciones del proyecto Yuzhny. Por ejemplo, el parque industrial Doni-Verevo ubicado cerca: ¿qué nivel de salario se puede ofrecer allí para que los residentes de la zona puedan pagar la vivienda utilizando "tecnologías verdes"? O el transporte en tren ligero: ¿habrá fondos en el presupuesto de la ciudad para este proyecto? La anunciada construcción de la carretera de circunvalación-2, que debería ser de gran ayuda para resolver los probables problemas de transporte de la ciudad, ¿se implementará en 2025, cuando Yuzhny alcance su plena capacidad? ¿Existe una hoja de ruta para introducir instalaciones sociales o el conjunto completo de instalaciones sociales declaradas no se creará hasta 2025?

El punto fuerte del proyecto es la seguridad financiera de la empresa promotora y, además, a pesar de todas las críticas, es un buen intento de implementar el proyecto de forma integral en el pleno sentido de la palabra. Por ejemplo, existe una solución de creación de empleo que viene antes que la construcción de viviendas. Es importante que el proyecto no crezca espontáneamente y no contribuya a la expansión de la ciudad. Para que no se reproduzcan diseños estándar soviéticos obsoletos y soluciones arquitectónicas monótonas, lo que convierte la vida en otros complejos de construcción en San Petersburgo en una existencia aburrida. La monotonía y la monotonía de los proyectos complejos no sólo pueden ahuyentar a los futuros residentes (en caso de escasez de viviendas, la demanda seguramente será alta), sino que también marcan la tendencia al surgimiento de una serie de problemas sociales en el futuro, que es lo que todos los grandes -Se enfrentan proyectos de construcción a gran escala. Es importante que esto no suceda.

¿La ciudad satélite de Yuzhny está destruyendo una antigua aldea?

El pueblo y la estación Aleksandrovskaya (distrito de Pushkinsky) corren el riesgo de encontrarse en el medio entre la futura autopista circular y toda la ciudad de nuevos edificios que se construirán al sur de la autopista. Los residentes locales temen que tarde o temprano les pedirán que dejen espacio para construir una nueva carretera hacia nuevos edificios. Para evitarlo, los activistas locales piden que se modifique el plan general.

FOTO de Dmitry SOKOLOV

Aleksandrovskaya (población: 2,6 mil personas) se encuentra entre la autopista de Kiev y el parque Aleksandrovsky Pushkin. Como ya hemos dicho, al sur del pueblo se va a construir una ciudad satélite, conocida con el nombre de proyecto Yuzhny (cuya población, según estimaciones, en 2035 podría llegar a 134 mil personas). Estará ubicado en los campos entre el pueblo de Doni, Novokondakopshin y el aeródromo militar de Pushkin.

Al principio, Yuzhny estará conectada con San Petersburgo únicamente por la autopista de Kiev y el ferrocarril de Varsovia. Pero, de acuerdo con el plan general, debería aparecer otra salida: una copia de seguridad de la autopista de Kiev. La ruta irá desde los nuevos edificios hacia el norte, a través de Aleksandrovskaya, y entrará en la aún inexistente carretera latitudinal sur (que se llamará autopista Ust-Slavyanskoye).

En el territorio de Aleksandrovskaya, esta alternativa se extiende a lo largo de un estrecho corredor a lo largo del ferrocarril de Varsovia. Los activistas locales creen que allí no hay suficiente espacio libre para construir una carretera de seis carriles sin ocupar terrenos. Esto se aplica, en particular, a los propietarios de viviendas en New Places Street, que discurre a lo largo de las vías.

Si, para evitar disputas por la tierra, las autoridades deciden construir un paso elevado de varios kilómetros, esta opción tampoco será la mejor. El proyecto será muy caro. Y seguirá destruyendo el modo de vida habitual de los aldeanos. ¿Y para qué? El activista público del distrito Pushkinsky, Alexander Belyaev, en una conversación con un corresponsal de San Petersburgo Vedomosti, señaló que la nueva carretera es necesaria principalmente para dar servicio a la ciudad satélite. “¿Por qué los residentes de Aleksandrovskaya deberían mudarse a algún lugar por el bien de los nuevos residentes en Yuzhny?” - se preguntó el activista social.

Al mismo tiempo, no comprende del todo la eficacia de la nueva carretera, porque, a juzgar por el plan general, la propia Carretera Latitudinal Sur se construirá en los próximos años sólo en la parte occidental, lo que no permitirá convertirse en una verdadera carretera de circunvalación para los suburbios del sur, y todavía no tiene sentido desviar el tráfico hacia ella. Sería mucho más útil para la ciudad centrarse ahora en la latitud sur, incluyendo en los planes inmediatos la construcción de un paso elevado sobre la línea ferroviaria de Vítebsk, considera nuestro interlocutor.

Los activistas de Aleksandrovskaya intentaron transmitir sus ideas a las autoridades en las audiencias celebradas en junio sobre los cambios en el plan general. "Esta decisión (con la construcción de una ruta: una copia de seguridad de la autopista de Kiev que atraviesa el pueblo. - Ed.)"La situación del transporte en las principales carreteras radiales del distrito de Pushkinsky sólo empeorará debido a la migración pendular y los flujos de tráfico desde la ciudad satélite de Yuzhny"., dice la nota explicativa preparada por los aldeanos.

Los ciudadanos presentaron una enmienda según la cual una franja de tierra en el pueblo a lo largo del ferrocarril de Varsovia se transfiere de la zona de la carretera a fines recreativos (después de lo cual, por ejemplo, simplemente se plantan árboles). Si imaginamos que los cambios propuestos se aprueban repentinamente (tenga en cuenta que es poco probable que la decisión se tome antes de finales de este año), esto no permitirá la construcción de la carretera aquí. Los residentes locales piden una ruta alternativa para esta ruta alternativa de la autopista Kievskoye en el tramo que va desde la autopista Krasnoselskoye hasta la calle Saritskaya (sin pasar por Aleksandrovskaya).

El presidente en funciones del Comité para el Desarrollo de la Infraestructura de Transporte, Andréi Semchankov, en respuesta a los llamamientos de los residentes, señaló que la capacidad de la autopista de Kiev está casi agotada. La nueva ruta reducirá la carga en la red de carreteras existente, “incluso durante el desarrollo de la ciudad satélite de Yuzhny”. De hecho, como resultado de su construcción, la población de los territorios al sur de la aldea de Aleksandrovskaya aumentará significativamente, señaló el funcionario. No descartó que, cuando se construya la carretera, se puedan apoderar de zonas “que caen directamente dentro de la zona de desarrollo”. Pero es demasiado pronto para hablar de esto antes del diseño, cuyo momento aún no se ha determinado. Semchankov no especificó si son posibles otras opciones para el paso de la nueva autopista.

El inversor en la construcción de Yuzhny es la empresa Start Development, que, según el sitio web www.kartoteka.ru, está controlada por la empresa offshore Terryx Associates Holding Limited (registrada en las Islas Vírgenes Británicas) y por el director general Sergei Khromov. Como informó esta empresa a San Petersburgo Vedomosti, hasta el día de hoy la construcción no ha comenzado; Planean ingresar al sitio en 2019.

La empresa no está de acuerdo con el punto de vista de que la construcción de la autopista de Kiev, que pasa por Aleksandrovskaya, tiene como objetivo resolver los problemas de transporte de Yuzhny (el proyecto de inversión no se está ejecutando tan cerca del pueblo, según la empresa). Según los empresarios, esta será principalmente una ruta importante para la ciudad, lo que facilitará los viajes a las afueras. El proyecto en sí para el nuevo desarrollo de los territorios se centra en los ferrocarriles, los tranvías de alta velocidad (que, como observamos, aún no existen) y la red de carreteras internas.

Es decir, según el inversor, no habrá grandes flujos de gente que abandonen los nuevos edificios hacia San Petersburgo, sino que, por el contrario, los habitantes de los alrededores acudirán a este suburbio para trabajar. Esto sucederá supuestamente porque en Yuzhny se construirán muchas empresas innovadoras. En cuanto a la construcción de una ruta a través de Aleksandrovskaya, su recorrido aún es aproximado y se aclarará. Y, en general, las tecnologías modernas permiten construir carreteras en edificios densos, aseguran los empresarios.

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Lanzamiento de satélite a un campo

Los constructores de la ciudad satélite de San Petersburgo llegarán al lugar dentro de seis meses para comenzar a instalar las comunicaciones durante el primer trimestre. Cuando planea construir miles de metros cuadrados en medio de campos, el inversor afirma que lo ha calculado todo. Los expertos señalan que la carga recaerá una vez más en la única carretera de Kiev en el distrito: la ciudad aún no tiene la oportunidad de construir nuevas carreteras.

FOTO de Peter KOVALEV (INTERPRESIÓN)

El del Sur lo construirán en los espacios vacíos entre el pueblo de Doni, Novokondakopshin y el aeródromo militar de Pushkin. La ciudad estará ubicada a ambos lados de la autopista de Kiev, que se convertirá en la principal salida a San Petersburgo. Pero, como ya hemos dicho, la carga en esta ruta aumentará en el futuro con la puesta en funcionamiento del gran complejo residencial "Planetograd" cerca de la montaña Pulkovskaya.

Quieren construir 1,5 millones de metros cuadrados en este complejo residencial hasta 2026. Metros de vivienda. El del sur será aún más grande. Como dijo a San Petersburgo Vedomosti Sergei Khromov, director general de la empresa inversora Start Development, para 2035 está previsto construir allí 4,3 millones de metros cuadrados. metros de vivienda y alrededor de 1 millón de metros cuadrados. Metros de inmueble comercial. La promoción alcanzará los 33 metros de altura, aunque "aproximadamente la mitad tendrá entre 4 y 5 plantas o menos". Nuestro interlocutor señaló que para la producción se destinarán 122 hectáreas y las empresas locales podrán crear 60 mil puestos de trabajo.

Vale la pena hacer una reserva aquí: según los cálculos de la Universidad ITMO, la población de Yuzhny en ese momento será de 134 mil personas. Esto es más que la población actual de Pushkin (alrededor de 106 mil personas). Por lo tanto, los 74 mil residentes que siguen desempleados en Yuzhny se verán obligados a ir a trabajar a San Petersburgo todos los días y regresar.

El interés científico de ITMO en el proyecto se debe, entre otras cosas, a que en el territorio de la ciudad satélite también está previsto construir una "ciudad innovadora de ciencia y tecnología" en la universidad. Según Serguéi Jrómov, el campus educativo y científico ultramoderno unirá en 100 hectáreas edificios educativos, laboratorios, zonas residenciales y complejos deportivos. Obviamente, este proyecto generará tráfico adicional.

El director general de la empresa inversora aseguró que toda la infraestructura y todos los movimientos de los futuros residentes de Yuzhny también se calculan en el modelo matemático elaborado por ITMO. En particular, se planea construir un tranvía de alta velocidad; su proyecto supuestamente ha sido aprobado. “La situación del transporte en la región de Yuzhny es muy buena. Ya existen dos estaciones de ferrocarril, una autopista de seis carriles a Kiev, un cruce de carreteras y accesos”, considera Jrómov.

Lo que aún no está ahí, dicen, aparecerá. Así, el concepto de ITMO implica la creación de una nueva estación en el centro de Yuzhny, además de las plataformas Kondakopshino y 29th Kilómetro. Por cierto, al norte, en el mismo ferrocarril de Varsovia, pronto planean crear otra parada para los nuevos edificios en la zona residencial de Pulkovskoye, que se están construyendo cerca de Expoforum.

Y el plan maestro prevé la construcción de una nueva carretera para las necesidades de los nuevos residentes, una especie de respaldo a la autopista de Kiev, que irá desde Yuzhny hacia el norte, a través de Aleksandrovskaya, y conducirá a la autopista latitudinal sur que no aún no existe.

Sin embargo, el activista público Alexander Belyaev, que tradicionalmente critica a Yuzhny, señaló en una conversación con nosotros que todos estos planes están muy lejos de la realidad.

La ciudad, en su opinión, aún no ha hecho nada para construir nuevas carreteras por las que se pueda llegar a Yuzhny. Pero Russian Railways no confirma oficialmente sus planes de crear una estación de parada. Belyaev cree que en Smolny ya hay suficientes proyectos de construcción de carreteras para el futuro (el gobierno de la ciudad incluso publica listas de nuevas afueras donde es necesario construir la autopista con urgencia). Pero construir una nueva ruta a través del pueblo de Aleksandrovskaya no es un asunto barato; habrá problemas con la compra de terrenos a propietarios privados. Por lo tanto, es poco probable que en un futuro previsible se cree una segunda salida completa de Yuzhny. El promotor probablemente intentará permitir el paso del tráfico de vehículos por Pushkin y Pavlovsk (lo que puede provocar protestas de sus residentes). Pero la carga principal seguirá recayendo en la autopista de Kiev, Belyaev no tiene ninguna duda. "Yuzhny será como un vicio: está alejado de la ciudad y no hay salidas normales", predice nuestro interlocutor.

“La accesibilidad al transporte es uno de los problemas de este proyecto”, expresó Alexey Belousov, vicepresidente de la asociación de constructores de San Petersburgo, en una conversación con un corresponsal de San Petersburgo Vedomosti. Este problema es especialmente grave debido a la alta densidad de población que se espera en Yuzhni, opina el experto.

A su vez, Andréi Gorev, profesor del Departamento de Sistemas de Transporte de la Universidad Estatal de Ingeniería Civil de San Petersburgo, cree que la accesibilidad de Yuzhny en transporte público se puede garantizar siempre que se aumente la capacidad ferroviaria. Pero los conductores de automóviles tendrán que sentarse en los atascos. "Es imposible garantizar el libre movimiento de tantos coches", cree Gorev.

Mientras tanto, según Serguéi Jrómov, el proyecto "Yuzhni" se está implementando poco a poco. Por ahora - "en la parte documental". Se ha aprobado el plan general y las Normas de Ordenamiento y Ordenamiento Territorial. Se ha elaborado el primer proyecto de planificación del territorio alrededor del pueblo de Lesnoye. Las audiencias públicas sobre el proyecto se llevarán a cabo en aproximadamente un mes.

A finales de este año se convocará un concurso para el concepto arquitectónico del campus ITMO. Y a principios del próximo año, según el director general de la empresa inversora, se iniciará la construcción de servicios públicos para la ciudad satélite. La construcción en sí durará al menos una década y media. “La ciudad como proyecto urbano no tiene fecha de finalización. Tenemos previsto completar los principales volúmenes previstos hasta el año 2032”, dijo Serguéi Jrómov.

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La ciudad satélite "Yuzhny" es un proyecto de inversión para el desarrollo integrado del territorio, uno de los proyectos de desarrollo más grandes implementados en Rusia, y su superficie es comparable a los centros históricos de muchas ciudades europeas, 2000 hectáreas en la parte sur de San Petersburgo. . Petersburgo, entre las carreteras federales M20 y M10. El concepto del proyecto fue desarrollado e implementado por Start Development; en el trabajo del proyecto participaron las principales oficinas de arquitectura Urban Design Associates (EE. UU.) y Gillespies (Escocia).

Como parte de la formación de un nuevo entorno urbano, junto con medidas ambientales, se prevé la creación de un gran proyecto urbano de tipo mixto. La construcción de viviendas irá acompañada de un desarrollo a gran escala de infraestructura social y comunitaria, que creará un espacio habitable completo muy cerca del lugar de residencia. En el territorio de la futura ciudad satélite "Yuzhny" se crearán instalaciones de infraestructura social y de ingeniería: 58 jardines de infancia, 27 escuelas, 10 centros deportivos y de ocio, 12 centros médicos, así como empresas de servicios, servicios de soporte vital y todo lo que garantiza la existencia normal de las personas. La inversión total para la implementación del proyecto será de al menos 179 mil millones de rublos, lo que, según representantes del servicio de prensa de Start Development Management Company LLC, garantizará la recepción de pagos de impuestos al presupuesto de la ciudad por un monto de 5,4 mil millones. rublos.

La futura ciudad satélite está ubicada en el territorio del distrito Pushkinsky de San Petersburgo. La superficie de viviendas en construcción es de 4,5 millones de metros cuadrados. m. El aeropuerto de Pulkovo, carretera de circunvalación, se encuentra a 15 km a lo largo de la autopista Kievskoye de la futura zona residencial "Yuzhny". En vehículo particular, el camino hasta la carretera de circunvalación tardará unos 10 minutos y los residentes pueden llegar al centro de la ciudad en menos de una hora utilizando transporte personal o público.

El número aproximado de habitantes que vivirán en los nuevos inmuebles residenciales de la ciudad satélite será de unas 171,5 mil personas.

El objetivo final del proyecto Yuzhny es mejorar las condiciones de vida de las familias económicas y de clase media mediante la construcción de viviendas asequibles, respetuosas con el medio ambiente y de alta calidad. Se prevé que el resultado del proyecto mejorará significativamente los indicadores sociales y demográficos de San Petersburgo debido a la migración laboral y el aumento de la tasa de natalidad, además de proporcionar recursos laborales para el tercer cinturón industrial y logístico de San Petersburgo en rápido desarrollo.

El 7 de abril de 2011, se emitió el Decreto del Gobierno de San Petersburgo No. 438 sobre el proyecto de inversión estratégica de San Petersburgo "Creación de una ciudad satélite Yuzhny en el distrito Pushkinsky de San Petersburgo". La empresa START Development planea comenzar la construcción en 2014 y completar el proyecto en 2028.

"Yuzhny" no es un pueblo con un número de edificios estrictamente planificado, por lo que la dirección de "START Development" espera que la ciudad se desarrolle y crezca durante siglos junto con San Petersburgo. La construcción a gran escala comenzará en 2014 y los límites del proyecto de inversión se limitan al año 2028. En ese momento, en su área se construirán inmuebles de diversos tipos, incluidas casas adosadas y cabañas.

El concepto del proyecto implica el desarrollo de clusters del territorio, que es la base para el desarrollo económico efectivo de la región de Pushkin, ya que permite aumentar la competitividad de la región al proporcionarle tiendas, hospitales, escuelas, lugares de empleo, así como como instalaciones de ocio y recreación.

El proyecto es interesante, reflexivo y funcional. La ciudad se construirá desde cero, lo que nos permitirá evitar posibles errores de cálculo y hacer todo como idealmente debería ser. Esta es una ventaja absoluta para los residentes. Me alegro de que el promotor no planee construir edificios enteramente de varias plantas, dejando espacio para los habituales edificios de poca altura.

En nuestra opinión, el mayor riesgo de este proyecto es el peligro de que se completen prematuramente (o que fracasen) una serie de tareas urgentes, sin las cuales la nueva ciudad no podrá realizarse. Además, la solución a estos problemas depende no sólo de la empresa "Iniciar desarrollo" que construirá Del Sur. Carreteras, infraestructura de ingeniería, construcción de instalaciones sociales: un promotor no puede hacer todo esto sin el Estado. Las autoridades de San Petersburgo dijeron que sí, pero ¿quién puede mirar hacia el futuro y dar una garantía absoluta de que en algún momento los fondos presupuestarios no se redistribuirán en favor de algún otro objeto más importante en ese momento? ¿Tal vez? Tal vez. ¿Afectará esto el destino? Del Sur? Ciertamente.

Tome el mismo componente de transporte. La aparición de una nueva ciudad agravará la situación en la autopista de Kiev, que ya no puede hacer frente al flujo de coches. Ésta es una de las razones por las que la construcción está en contra. Del Sur Algunos habitantes de Pushkin y Pavlovsk se pronuncian. El problema podría solucionarse con una nueva ruta alternativa a San Petersburgo. ¿Lo hará? Depende de la administración de la ciudad. Problemas de transporte de los residentes. Del Sur podría solucionarse mediante un expreso terrestre, cuyo recorrido, según el proyecto, entraría en la futura ciudad satélite. Pero la situación del expreso terrestre quedó estancada durante la crisis económica mundial de 2009 y aún no se ha aclarado.

Es imposible resolver los problemas sociales sin el Estado. La nueva ciudad necesita nueva infraestructura, cuya creación debería ser financiada por las autoridades de San Petersburgo. Además, debe construirse por etapas, junto con la construcción de viviendas. De lo contrario residentes Del Sur se convertirá en una carga adicional para la esfera social de los países vecinos. Pushkin.

Otra pregunta: puestos de trabajo para los futuros residentes de la ciudad satélite. Se espera que una serie de grandes empresas industriales abran sus instalaciones aquí, proporcionando a la gente trabajo e ingresos. Esperemos que no haya problemas con esto, aunque la situación económica puede cambiar y a la ciudad le faltarán algunos empleadores potenciales.

El componente ambiental del proyecto permanece abierto. Para construir una ciudad es necesario talar árboles. Es evidente que en la ciudad se realizarán obras de paisajismo y plantación de árboles y arbustos. Pero, por supuesto, no será posible restaurar completamente lo perdido. Además, dado el considerable período que requerirá la construcción Del Sur, los nuevos colonos tendrán que vivir durante mucho tiempo en condiciones que no son las mejores.

Es demasiado pronto para discutir diseños de casas, diseños de apartamentos y similares, ya que el desarrollador no revela información específica. En el departamento comercial de la empresa. "Iniciar desarrollo" Se informa que las ventas no comenzarán antes de 2016. Construcción de casas en Sur aún no ha comenzado. De los nuevos proyectos que se están implementando actualmente en las proximidades de la futura ciudad satélite Del Sur, se le puede llamar un complejo residencial de poca altura, es un objeto caro (casas adosadas desde 11 millones de rublos). No tiene sentido centrarse en ello basándose en el precio. Apartamentos en Sur, dada la escala de la construcción, será, por supuesto, más asequible.