Brana je oblik zemljine površine. Zemljina površina

Dodjela je prilično popularna vrsta transakcije pri kupnji stana u novoj zgradi.

Nudimo vam da smislite kako to izvesti uz najveću korist i minimalan rizik za kupca.

Redoslijed transakcije razlikuje se ovisno o ugovoru na temelju kojeg investitor prodaje stanove: prema sporazumu o učešću u kapitalu ili učlanjenjem u stambenu građevinsku zadrugu. Ovaj će se članak usredotočiti na prijenos prava prema ugovoru o udjelu u kapitalu

Koja je bit zadatka?

Gradnja višekatnice traje nekoliko godina, a cijena po "kvadratu" postupno raste kako se gradnja objekta približava datumu završetka. Stan u fazi iskopa jeftiniji je nego u kasnijim fazama - upravo u ovom trenutku investitori radije kupuju stan u svrhu njegove naknadne prodaje. Prilikom preprodaje stana prije puštanja kuće u funkciju sklapa se poseban posao - ustupanje prava tražbine (cesioni ugovor).

Glavna stvar koju kupac mora razumjeti je da on ne stječe sam stan, već pravo na njega. Odnosno, na njega se ne prenose samo prava na dobivanje stana, već i rizici koje snosi prilikom ulaganja u objekt u izgradnji, kao i obveze ispunjenja ugovora o udjelu u kapitalu.

Bonusi za dodjelu

Često je to jedina prilika da živite u kući koja vam se sviđa, ako su svi stanovi rasprodani ili im je cijena jako porasla. U želji da ostane konkurentan, dioničar (investitor) nudi stan mnogo jeftiniji nego što programer prodaje preostale opcije. Osim toga, kućanstvo neće morati dugo čekati - obično prenose prava u praktički izgrađenim kućama.

Trikovi za pregovaranje ili kako do najveće dobiti

Kako bi maksimizirali profit, investitori pokušavaju prodati stan ustupkom bliže trenutku puštanja objekta u funkciju, a potrebno je imati vremena za njihovu realizaciju prije potpisivanja potvrde o prihvaćanju stana. Nakon potpisivanja ovog akta, a do trenutka upisa nekretnine, prođe u prosjeku 3 - 5 mjeseci, a u tom periodu je nemoguće izvršiti ponovnu uknjižbu stana. Sukladno tome, u kućama s velikim brojem stanova, bliže trenutku puštanja objekta u rad, možete se sigurno cjenkati s prodavačima i značajno uštedjeti na kupnji.

Slična je situacija i s tvrtkama izvođačima koje su dobile stambeno zbrinjavanje od developera na račun pruženih usluga ili nabave materijala. Takve tvrtke obično nude stanove za više od niske cijene jer im je potreban obrtni kapital.

Gdje se mogu pojaviti "zamke"?

Prvo, postoji rizik od kupnje problematičnog stambenog prostora, čiji će se datum dovršenja odgoditi za nepoznato razdoblje ili uopće neće biti dovršen. Možda je prvi dioničar (davatelj) odlučio prenijeti stan jer je otkrio tehničke probleme i prekršaje. Stoga je glavni zadatak kupca (primatelja) saznati razloge za dodjelu, temeljito provjeriti podatke o developeru i pažljivo proučiti sam ugovor o kapitalu. Također, potencijalni dioničar mora biti spreman na sljedeće financijske troškove:

• prodavatelj može prenijeti na kupca "naknadu" - trošak ponovnog izdavanja dokumenata za dodjelu (oko 30-50 tisuća rubalja)
• ako se prenosi stambeni prostor kupljen hipotekom, banka može zahtijevati plaćanje provizije za uklanjanje tereta (1-2% iznosa nepodmirenog duga).
• javnobilježnički dokumenti potrebni za transakciju koštat će oko 3 tisuće rubalja.

Korak po korak upute za registraciju posla za kupca

Nakon što ste se odlučili za budući stan i dogovorili s prodavateljem, morate:

Analizirati i pripremiti dokumente

1. Proučavamo "osnovni" ugovor o udjelu u kapitalu, pridajući posebnu pozornost pravima i obvezama dioničara. U ovoj će se fazi moći dogovoriti s prodavateljem o podjeli financijskih obveza (troškovi registracije). Ako imate bilo kakvih poteškoća i nesporazuma, možete se obratiti za pomoć odvjetniku.
2. Zahtjev za akte mirenja (također akt o međusobnoj nagodbi), koji potvrđuju punu ili djelomičnu uplatu od strane trenutnog dioničara stambenog prostora u izgradnji.
3. Ugovarati javnobilježnički pristanak supružnika ili potvrdu o odsutnosti istih.

Potpisati ugovor

1. Potpisivanje ugovora o ustupanju obično se odvija u uredu developera, koji potvrđuje ugovor i s njegove strane (ako je takav zahtjev naveden u ugovoru).
   Važno: ako je kućište kupljeno na hipoteku, morat ćete dobiti suglasnost banke za ovu transakciju i prenijeti dug na kupca. U tom slučaju morate pripremiti cijeli paket dokumenata za banku, koji je obično potreban za kredit. Ako ste spremni platiti punu cijenu stana, banka može zahtijevati da platite proviziju za uklanjanje tereta s njega.
2. Registrirajte dodatni ugovor uz ugovor o prijenosu prava i obveza s tijelima javna služba registracija (Rosreestre). Ovu uslugu obično pruža programer. Pravno, tek nakon registracije prijenos stupa na snagu.

Prijenos sredstava prodavatelju

Najpopularniji i najsigurniji način plaćanja je putem sefa. Štoviše, prodavatelj uzima novac tek nakon što primi registrirane dokumente od Rosreestra - to jest kad su vam vlasnička prava već službeno ponovno izdana.

Ponekad prodavatelj može ponuditi popust za prijenos novca u vrijeme transakcije kako ne bi čekao ponovnu registraciju ugovora, što obično traje od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci. Međutim, u ovom slučaju postoji rizik da ugovor neće biti registriran iz određenih razloga: netočno plaćanje državne pristojbe, pogreška u ugovoru, javnobilježnički dokumenti i drugo. Ovaj rizik je mali, ali je li igra vrijedna svijeće ovisi o vama.

Nakon što je transakcija dovršena, obavezno primite izvorni ugovor o ustupanju i ugovor o učešću u kapitalu s pečatom Rosreestr. Također, od prvog dioničara svakako uzmite dokumente koji potvrđuju uplatu stana.

Dakle, da rezimiramo:

Zadatak je prava prilika uštedite ako želite kupiti stan u novogradnji
1. Potrebno je pažljivo proučiti dokumente i provjeriti uvjete transakcije
2. Važno je saznati od developera i od banke (ako je stan pod hipotekom) o financijski troškovi te dogovoriti njihovu distribuciju s prodavateljem.

Paket dokumenata koji su potrebni kupcu za dodjelu

Sudionik DDU (Equity Participation Agreement), koji je kupio prostor od investitora u početnoj fazi izgradnje, ima pravo prodati ga drugoj strani dok se zgrada ne pusti u rad. (čitati)

Ugovor o ustupanju prava potpisuje se između kupca i dioničara. Strane u transakciji će pismeno obavijestiti developera o ovoj namjeri dajući mu kopiju ugovora. Građevinska tvrtka mora dati suglasnost.

Dodjela je regulirana Saveznim zakonom br. 214, član 11.

Podaci o kupcu

Prilikom kupnje stana na ustupanju prava, postoje nijanse:

1. Prilikom sastavljanja naznačena je vrsta izvornog ugovora - temelj za prijenos prava.
2. Dokument dodjeljuje fiksni iznos i postupak izračuna. Bez ove klauzule, transakcija se može smatrati nezakonitom.
3. Provjerava se dokumentacija investitora za provedbu građevinskih aktivnosti.
4. Ugovor o cesiji ovjerava se kod javnog bilježnika.
5. Kupac obavještava developera o transakciji, bez obzira na to je li ova klauzula navedena u dokumentu ili ne.

Razlozi za sklapanje ugovora

Razlozi za potpisivanje dokumenta o ustupanju regulirani su člankom 328. stavkom 1. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Vlasničko pravo koje pripada dioničaru (potvrđeno), prema zakonu, može se prenijeti na drugu stranu prema sklopljenoj transakciji.

Prijelaz je moguć u slučaju pravnog nasljeđivanja ili reorganizacije pravne osobe, ako je prostor u vlasništvu organizacije.

Dioničar može ustupiti pravo na potraživanje ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

1. Dodjela se javlja nakon. Ili se dug istodobno prenosi na novu osobu koja ima vlasnički kapital u ugovoru. Druga strana će platiti programeru.
2. Ustupanje je dopušteno od trenutka utvrđivanja isprave DDU-a, sve dok stranke ne ovjere podzakonski akt, odnosno drugi dokument o predaji zgrade u funkciju.

Izvorna osoba koja je ustupila tražbinu odgovara za ništavost prenesenog prava na novu ugovornu stranu. Ali dioničar nije odgovoran za neizvršenje od strane programera.

Izuzetak: sudionik DDU -a jamčio je za društvo novom dioničaru.

Algoritam za sklapanje ugovora

Prava iz ustupnih isprava u zajedničkoj gradnji prenose se na novog vlasnika u onoj mjeri u kojoj su pripadala bivšem dioničaru. Prije potpisivanja ugovora izvode se radnje:

1. Provjera razvojne dokumentacije.
2. Priprema radova sudionika.
3. Priprema ugovora.
4. Zapisivanje ugovora.

Za provjeru papira tvrtke se prijavljuju u ured organizacije koja se bavi izgradnjom. Uprava je dužna, na prvi zahtjev kupca, dostaviti potrebne papire:

1. Certifikati o sastavu poduzeća.
2. Potvrda o registraciji i TIN.
3. Zemljišni patenti - vlasništvo ili zakup.
4. Tromjesečni financijski izvještaj.
5. Građevinska dozvola.

Zajedno s ovim certifikatima kupac ima pravo zahtijevati plan izgradnje... Kaže:

1. Predviđena meta.
2. Faze izgradnje.
3. Izvedba izgradnje zgrade (pojam).
4. Vrijeme stavljanja kuće u upotrebu (procjena).

Organizacija mora imati projektnu deklaraciju u kojoj se navodi kako se mora ispuniti obveza nositelja projekta. I ugovor kojim se potvrđuje na temelju čega (znači) se gradnja izvodi.

Radnje strana u transakciji

Prije prodaje prostora prodavač poduzima radnju:

1. Obavještava programera o prodaji - organizacija se obavještava u pisanom obliku. Ako tvrtka nije upozorena na promjenu dioničara, transakcija se može proglasiti nezakonitom.
2. Programer izdaje pismeno dopuštenje - tvrtka zahtijeva do 5% za proces dodjele. Budući da prodavač prodaje područje uglavnom po cijeni višoj od one koju je kupio od tvrtke.
3. Tvrtka izdaje potvrdu o uplati duga prema ugovoru.
4. Suglasnost (ovjerena) jednog od supružnika za prodaju - pri stjecanju prostora u braku. pročitajte o podjeli imovine.
5. Dopuštenje banke - kod pronalaska stana pod hipotekom.
6. Izvadak iz EGPR-a (Jedinstveni državni registar prava).

Kupac mora dobiti dopuštenje žene/muža prije kupnje (kupnje nekretnine u braku). Budući dioničar potpisuje i dobiva ugovor o kreditu ako se stambeni prostor kupi na hipoteku.

Ispravan nacrt

Nakon svih radnji sastavlja se sporazum koji podliježe registraciji. Papir sastavlja građevinska tvrtka, agencija za nekretnine ili odvjetnik.

Ugovorom je predviđeno:

1. Predmet sporazuma su imena sudionika, broj dokumenta o sudjelovanju u predškolskoj odgojno-obrazovnoj ustanovi, objekt prijenosa (broj soba, ukupna i stambena površina, broj sobe).
2. Trošak, postupak namirenja, osiguranje ispunjenja obveza plaćanja.
3. Obveze i odgovornosti stranaka.
4. Zaključak, adrese i potpisi stranaka ugovora.

Preuzmite uzorak tako što ćete otići na.

Vrijeme procesiranja

Upis se vrši u Upisnoj ili Katastarskoj komori i MFC-u (Multifunkcionalni centar).

U prisustvu zaposlenika, sudionici potpisuju sporazum i dostavljaju dokumente:

1. Identifikacija.
2. Suglasnost supružnika, ako je potrebno.
3. Dokument o kupnji prethodno potpisan s programerom.
4. Podaci o dugu prema poduzeću ili dokument o prijenosu duga na novog dioničara.
5. Dozvola tvrtke za prijenos prava.
6. Potvrda banke (uz zalog) i ugovor o kreditu, ako postoji hipoteka.

Nakon prijenosa dokumenata plaća se državna pristojba. Svaki kupac ima svoj račun. Matičar ispunjava zahtjev. Označava: objekt, tehničke parametre i podatke sudionika u kupoprodaji.

Djelatnik katastarske službe prihvaća potpisani ugovor, originale i preslike papira. Prodavatelju i kupcu se izdaje račun s datumom upisanog dokumenta.

Ovjerni rok je od 5 do 10 radnih dana.

U dogovoreno vrijeme kupac preuzima ovjereni ugovor. Prodavatelj prima dokument originalno potpisan s developerom.

Koje su značajke?

Kupac zamjenjuje izvornog vlasnika. Po dogovoru dobiva iznos prava koji je imao prodavač.

Polaznik predškolske obrazovne ustanove ima pravo zahtijevati prijenos imovine u dogovoreno vrijeme... Ali dokument o dionici podliježe obveznoj registraciji, a pravo potraživanja stupa na snagu od trenutka ovjere. Prijenos prava iz sustava predškolskog odgoja i obrazovanja se provodi, a to može potrajati i do nekoliko mjeseci.

Ali ako se brojila prenesu na dioničara, tada dodjela gubi svoje značenje: programer je ispunio svoja jamstva, a dioničar je iskoristio pravo DDU-a. U tom slučaju se potpisuje redoviti kupoprodajni ugovor.

Kod DDU-a dodjeljivanje se provodi samo od trenutka registracije do prijenosa prostora na vlasnika.

Zaključak

Ustup prava tražbine kao takav nije dokument o kupoprodaji stambenog prostora. To je način na koji dolazi do promjene strana (dioničara ili stjecatelja) uz suglasnost graditelja.

Uplatom sredstava po ugovoru, novi vlasnik otkupljuje prava i obveze iz glavnog dokumenta, prethodno sklopljenog s građevinskom tvrtkom.

Prenos prava podliježe stopi poreza na dohodak:

1. Stanovnik Ruske Federacije - 13%.
2. Nerezident - 30%.

O kakvom je poslu riječ i čega se treba bojati pri kupnji stambenog prostora u izgradnji, a ne od developera - u kratkim karticama

Foto: Alexander Tarasenkov / Interpress / TASS

Kupnja kuće u zgradi u izgradnji ne znači uvijek da se posao može zaključiti izravno s investitorom. Prodaja stanova u novogradnji od strane drugih pravnih osoba, kao i od strane prvih vlasnika kapitala, vrlo je uobičajena praksa. Zapravo, oni sami ne prodaju stanove, već na njih ustupaju svoja prava.

U kratkim karticama govorimo vam kako se takve transakcije sklapaju, koje su njihove značajke i rizici.

Ustupanje prava Kakav je ovo dogovor

Ustupanje prava je transakcija za kupnju stana u nedovršenoj zgradi koji je prethodno kupljen od investitora. „Jednostavno rečeno, ovo je zamjena jednog dioničara drugim u ugovoru za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade“, objašnjava Valery Kochetkov, voditelj odjela prodaje odjela za nove zgrade Inkom-Nedvizhimost.

Činjenica je da u zgradi u izgradnji sam objekt (stan) fizički još ne postoji i nema točnu poštansku adresu. Na to postoji samo pravo, formalizirano ugovorom o vlasničkom sudjelovanju, a to se pravo može ustupiti drugoj osobi. Naime, inicijalni dioničar na kupca prenosi pravo potraživanja od investitora za prijenos stana nakon završetka gradnje i druga prava i obveze propisane DDU-om.

Prodavači Tko obično prodaje nedovršeno stanovanje

Prvo, riječ je o veleprodajnim investitorima - u pravilu pravnim osobama koje su kupile nekoliko desetaka stanova pod DDU-om. Stanovi kupljeni na početku prodaje bliže završetku izgradnje prodaju se po višoj cijeni, što investitori zarađuju.

Drugo, izvođači se ponašaju kao prodavači. Programer im je platio za obavljeni posao četvornih metara i trebaju ga pretvoriti u novac.

Treće, riječ je o privatnim investitorima (fizicima) koji također profitiraju od prodaje gotovo gotovog stana, kupljenog po najnižoj cijeni u fazi iskopa.

Četvrta vrsta prodavača su dioničari u običnoj životnoj situaciji: na primjer, u početku su kupili ono za što su imali dovoljno novca, ali dok se kuća gradila, postojala je prilika za kupnju stana. veće površine ili na drugom području.

“Često ljudi prvo kupe jednosobni stan, a onda, kako cijena raste do isporuke kuće, ustupaju se u isti projekt, ali u sljedećem redu dobiju prostraniji stan po početnoj cijeni, ” napominje predsjednica upravnog odbora Best-Novostroya Irina Dobrokhotova.

Programer Moram li dobiti njegovo dopuštenje

Ne u svim slučajevima. Mnogi programeri prakticiraju naplatu provizije za dobivanje dozvole (suglasnosti) za dodjelu. Ovu klauzulu regulira sam DDU: ako je u ugovoru o udjelu u kapitalu postavljen uvjet da je za dodjelu potrebna suglasnost programera, morat će se ispuniti. "Veličina provizije može biti fiksna (30-60 tisuća rubalja po stanu) ili izražena kao kamatna stopa (može doseći 4%)", objašnjava Oleg Stupenkov, voditelj konzultantske tvrtke TOP Idea.

Štoviše, investitor može čak i zabraniti prodaju stana ustupkom, kako prvi dioničari ne bi masovno izašli na tržište s ponudama za preprodaju. Ali ako u DDU-u nema zabrane dodjele, tada nakon dovršetka posla, novi dioničar samo treba obavijestiti developera o tome, prilažući kopiju registriranog ugovora i svoje kontakte uz pismo.

Komisija Zašto ga građevinske tvrtke uzimaju

Tako pokušavaju regulirati ponašanje investitora koji su kupili bazen stanova na temeljnoj jami kako bi spriječili veliki broj stanova za prodaju po cijenama nižim od njegovih. Investicijski stanovi se često prodaju 5-10% ispod cijena koje je odredio programer za slično stanovanje.

"Postoje projekti u kojima koncesije uopće ne igraju nikakvu ulogu i ne utječu na stopu prodaje stanova od strane developera", rekao je Oleg Stupenkov. - Najčešće su to veliki stambeni kompleksi s visokim stopama prodaje. Ali na licu mjesta, gdje je plan prodaje programera mjesečno ne više od 1 tisuću četvornih metara. m, gubitak koristi će već biti opipljiv."

kupac Zašto mu je takva kupnja korisna

Prednost kupnje stana dodjelom prava je da stan u zgradi u izgradnji možete kupiti jeftinije nego od samog investitora, koji redovito provodi planirana povećanja cijena kako je objekt gotov. Osim toga, ako je najveći dio stanova u predmetu interesa već rasprodan, vjerojatno se zanimljiva opcija može kupiti ustupkom od izvornih dioničara.

OgraničenjaŠto sprječava sklapanje takvog posla

Ugovor o prijenosu prava može se sklopiti samo u određenom vremenskom razdoblju: od trenutka državne registracije ugovora o udjelu u kapitalu (DAC) i do potpisivanja ugovora o prijenosu između dioničara i graditelja. Nakon uknjižbe stana u vlasništvo već je sklopljen kupoprodajni ugovor.

Dioničar ne može ustupiti pravo potraživanja prema DDU -u, ako još nije platio ugovor. "To može biti, na primjer, ako je stan kupljen na rate", kaže Maria Litinetskaya, izvršni partner Metriuma. - U ovom slučaju, zamjena dioničara moguća je samo uz suglasnost programera. Istodobno se potpisuje ugovor o cesiji s prijenosom duga. U tekstu sporazuma uvodi se formulacija da dioničar broj 1 prenosi dug dioničaru broj 2 na investitora u navedenom iznosu."

Dogovor Kako se sastoji

Početni dioničar i kupac sklapaju ugovor o ustupanju prava tražbine (DUPT). Izvornik ovog dokumenta i ugovor o udjelu u kapitalu (DAC) prenose se na krajnjeg kupca. Istodobno, u sporazumu o ustupanju prava potrebna je referenca na DDU, a također su navedeni i osnovni podaci o objektu, njegovim karakteristikama i cijeni. Osim toga, tamo se mora potvrditi činjenica potpunog ispunjenja financijskih obveza prodavatelja prema programeru. Zauzvrat, razvojna tvrtka prenosi dokumente o plaćanju novom kupcu. Ako je stan pod hipotekom, krajnji kupac mora dobiti potvrdu o uklanjanju tereta.

Zatim se sastavlja akt o prijenosu sve navedene dokumentacije, ovjerava ga obje strane ugovorom o ustupanju prava tražbine. Paket dokumenata prenosi se u MFC za registraciju DUPT-a u Rosreestru, a zatim se vrši plaćanje za kupnju. Nakon zaprimanja uknjiženih dokumenata kupac stječe zakonsko pravo potraživanja stana.

Rizici Na što treba paziti u transakcijama dodjele

Rizik od nepoštivanja roka za izgradnju ne smanjuje se, jer je u slučaju zaključenja DDU -a važno temeljito provjeriti pouzdanost graditelja. Možete procijeniti, primjerice, broj stanova za prodaju od strane prvih suinvestitora. " Veliki broj prijedlozi za prodaju stanova u izgradnji od pojedinaca mogu ukazivati ​​na pojavu problema za programera i rizik od kršenja roka za dovršetak izgradnje ", - rekao je glavni direktor tvrtke" Miel-Novostroyki "Natalya Shatalina.

Također postoji rizik da će posao biti poništen. Među razlozima koji mogu dovesti do toga su priznanje prvog dioničara u stečaju u roku od godinu dana nakon prodaje stana, kao i nedostatak obavijesti investitora o prijenosu prava potraživanja.

"Konačno, za kupca još uvijek postoje mnogi rizici koji su svojstveni kupnji sekundarne kuće", rekla je Maria Litinetskaya. - Primjerice, bolje je unaprijed saznati ima li među vlasnicima predškolske odgojno-obrazovne ustanove maloljetnika i jesu li za njih kupljene druge nekretnine, ne manje površine. Također, kupac treba saznati da li prodavač nije bio u braku u trenutku kupnje stana, a ako jeste, da li je dobio pismenu suglasnost supružnika za prodaju.

Kupac bi trebao biti siguran da će dobiti izvornik DDU-a (ili njegovu ovjerenu kopiju ako je DDU sklopljen za veliki broj stanova), savjetuje Natalya Shatalina. Također, dokumenti koji potvrđuju plaćanje DDU-a moraju biti vjerodostojni (izvornici ili ovjerene preslike naloga za plaćanje, potvrda programera o ispunjenju obveza).

Kupnja od pravnih osoba Je li sigurnije kupiti stan od izvođača nego od privatnih vlasnika?

I ovdje postoje rizici kojih treba biti svjestan. Postoje situacije kada tvrtka za opće ugovaranje pregovara s investitorom o kompenzaciji za posao. Istovremeno, cijena je dogovorena za 1 m2. m.

"Izvođač i graditelj istovremeno potpisuju DDU i ugovor o radu s opisom uvjeta za prebijanje", rekao je Oleg Stupenkov. - DDU odmah ide na registraciju, ali možda još nije plaćen u trenutku naknadnog ustupanja jer je vezan uz ugovor o djelu. Stoga krajnji kupac, koji namjerava sklopiti ugovor o ustupanju s izvođačem radova, mora provjeriti ne samo DDU, već i akte o međusobnoj nagodbi, fakture i ugovor o djelu koji sadrži interesni stan koji se nudi na ustup. Prilikom sklapanja ugovora o ustupanju s pojedincem potrebno je zatražiti i akt usklađivanja i plaćanja, provjeravajući činjenicu plaćanja DDU-a. Stoga je najvažniji savjet: sklapajte ugovore o ustupanju samo u prodajnom uredu programera."

Hipoteka Da li je moguće kupiti stan ustupom prava putem kredita

Prije nekoliko godina banke u pravilu nisu odobravale izdavanje hipotekarnog kredita za kupnju stambenog prostora temeljem ugovora o ustupanju. Ali danas su puno spremniji pristati na financiranje takvih transakcija za akreditirane objekte nekretnina: to sugerira da je mehanizam DUPT-a već dobro razvijen. Među kreditnim institucijama koje su spremne dati hipoteke pod navedenim uvjetima su Sberbank, VTB24, DeltaCredit, Bank of Moscow i drugi.

U građevinarstvu - uobičajen način kupnje kuće u novogradnji. Tekući stanovi se brzo rasprodaju, stoga je često cesija jedina opcija za kupnju stana u kući koja vam se sviđa. Međutim, ovaj je postupak povezan s određenim pravnim značajkama, o kojima ćemo govoriti u članku.

U suštini, ustupanje je ista kupoprodaja, ali formalizirana ugovorom o ustupanju prava tražbine. U takvoj transakciji sudjeluju tri strane:

1. Programer - entiteta, primio plaćanje za nepokretni objekt koji je u fazi izgradnje.
2. Prodavatelj ili ustupitelj je češće pojedinac koji je uložio iznos za kupnju nedovršene nekretnine.
3. Kupac ili ustupitelj - osoba koja je izrazila želju za stjecanjem vlasništva nad nekretninom koja još nije dovršena, ali se pojavljuje kao predmet vlasničkog sudjelovanja.

Dakle, prema ugovoru o ustupanju, dioničar prenosi na ustupitelja obveze i prava iz DDU-a, koji se sastavlja između prodavatelja-dioničara i graditelja. Investitori često koriste ovu vrstu transakcije. Od investitora otkupljuju objekte u fazi dobivanja građevinske dozvole, a u završnoj fazi izgradnje prodaju stanove po višoj cijeni.

Ovaj mehanizam koriste i osobe koje ne slijede cilj ostvarivanja prihoda, već se jednostavno iz nekog subjektivnog razloga predomisle kako bi kupile stan. Uz pomoć zadatka moći će vratiti potrošeni novac. Za takve osobe, izvršenje ugovora o ustupanju jedini je način da izbjegnu plaćanje kazne predviđene DDU-om.

Mogućnost ponovnog izdavanja prava potraživanja predviđena je i uređena sljedećim podzakonskim aktima:

1. Savezni zakon broj 214 "O" od 30. prosinca 2004.
2. Umjetnost. 164 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji regulira pitanje registracije ugovora.
3. Umjetnost. 388-390 Građanskog zakonika Ruske Federacije uređuju pitanja koja se odnose na cesiju.
4. Porezni zakon Ruske Federacije, koji navodi specifičnosti prijenosa poreza u proračun.

Sklapanje ove vrste ugovora moguće je samo prije prijenosa vlasništva postojećeg stambenog prostora na sudionika u zajedničkoj gradnji. Nakon upisa potvrde o prihvaćanju, više neće biti moguće zaključiti zadatak.

Kao rezultat dodjele, primarni ugovori između dioničara i programera ne mogu se ispraviti. Na primjer, ako dioničar kupuje stambeni prostor u ratama i prenosi plaćanja prema utvrđenom rasporedu, tada je i ustupnik dužan poštivati ​​te uvjete.

Izvršenje ugovora o ustupanju prava tražbine

Ugovor o ustupanju prava moguće je sastaviti samo uz suglasnost sve tri zainteresirane strane. Nakon sklapanja ugovora, prava i obveze prodavatelja u cijelosti prelaze na ustupitelja.

Prije prodaje predmeta prodavatelj je dužan poduzeti sljedeće radnje:

1. Slanje pisane obavijesti developeru o nadolazećoj transakciji i promjeni dioničara. Bez ove radnje, prijenos se može smatrati nezakonitim.
2. Izdavanje pisanog pristanka programera.
3. Dobivanje javnobilježničke suglasnosti supružnika, ako je nekretnina kupljena u braku.
4. Dobivanje bankovne dozvole ako je za kupnju stana izdana hipoteka.
5. Dobivanje izvatka iz USRN-a za potvrdu zakonitosti radnji tvrtke za razvojne programere.

Dakle, nakon potpisivanja ugovora o ustupanju, novi dioničar mora imati u rukama:

• ugovor o ustupanju prava tražbine;
• potvrde o uplati sredstava u okviru vlasničkog sudjelovanja u izgradnji;
• suglasnost programera za prijenos prava na novog vlasnika;
• izvadak iz USRN-a;
• kopija DDU-a.

Prijenos prava podliježe državnoj registraciji u skladu s čl. 164 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Da biste registrirali transakciju, morate kontaktirati Federalni registar ili MFC na lokaciji nekretnine.

U tekstu ugovora o ustupanju propisani su sljedeći podaci:

• osobni podaci ustupitelja i ustupitelja;
• podatke o predmetu transakcije (pravo potraživanja);
• transakcijska vrijednost - iznos plaćen ustupitelju za prijenos prava;
• prava i obveze stranaka;
• odgovornost za kršenje uvjeta transakcije;
• završne odredbe.

Za prekršaje vezane uz plaćanje troška prema utvrđenom rasporedu plaćanja moguće je naplatiti naknadu u postocima. Za svaki dan kašnjenja bit će naplaćene zatezne kamate. Ako kupac u roku od mjesec dana prekrši uvjete ugovora, prodavatelj ima pravo zahtijevati da se transakcija na sudu proglasi nevažećom.

Dragi čitatelji! Pokrivamo standardne metode rješavanja pravnih problema, ali vaš slučaj može biti poseban. mi ćemo pomoći besplatno pronađite rješenje za svoj specifični problem- samo nazovite našeg pravnog savjetnika telefonom:

Brzo je i je besplatan! Također možete brzo dobiti odgovor putem obrasca konzultanta na web stranici.

Porez na ustupanje prava za predškolski odgoj u graditeljstvu

Ustupanje prava potraživanja kompenzirana je transakcija, što znači da nastaje novčana naknada koja se priznaje kao prihod i oporezuje. Nakon izvršene transakcije, prodavatelj je dužan platiti porez u iznosu od 13% ostvarene dobiti.

Porezna osnovica za obračun plaćanja bit će razlika između cijene DDU ugovora i troška ustupanja prava. Od ovog iznosa obračunat će se porez.

Na kraju godine u kojoj je transakcija izvršena, građanin je dužan poreznim vlastima podnijeti ispunjenu deklaraciju u obliku 3-NDFL. Za smanjenje iznosa uplate možete napisati zahtjev za odbitak poreza istovremeno s podnošenjem izvješća.

Ako se iznos primljen na dodjeli podudara s iznosom prema DDU-u, tada pojedinac nema profitabilni dio. U tom slučaju ne morate platiti porez.

Prednosti, nedostaci i rizici ustupanja prema DDU-u

Ugovor o ustupanju ima sljedeće prednosti:

• mogućnost kupnje stana u kući koja vam se sviđa kada su stanovi u njoj već prodani;
• financijska korist za prodavatelja;
• mogućnost vraćanja prodavatelju novca potrošenog na DDU;
• novčana ušteda za kupca (do 25%).

Registracija ustupanja može biti korisna i za hipoteku. Prilikom kupnje kuće u početnoj fazi izgradnje, potrebno je Dugo vrijeme plaćati kamate na kredit bez mogućnosti nastanjivanja u stanu. Ako je sklopljen ugovor o ustupanju prava, tada se hipoteka plaća neposredno prije useljenja u novi stambeni prostor.

Negativna strana ustupanja je povećanje rizika kupca kada se transakcija uspoređuje s početnim upisom udjela u kapitalu. Postoje i drugi rizici:

1. Vjerojatnost priznanja ugovora o ustupanju prava je nevaljana.
2. Mogućnost proglašenja developera bankrotom.
3. Prijevara dvostrukim prijenosom prava.
4. Prodavatelj je prekršio uvjet obvezne obavijesti razvojne tvrtke o dodjeli.

Ako se ugovor prizna nevažećim, kupac će moći podnijeti zahtjeve samo ustupitelju. Temeljita provjera ispravnosti transakcije pomoći će minimiziranju ovog rizika. Ugovor o ustupanju smatrat će se valjanim ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• dioničar je uplatio cjelokupni iznos naveden u DDU-u i to može potvrditi relevantnim dokumentima;
• programer je dao pismenu suglasnost za registraciju dodjele;
• postoji pristanak banke na transakciju ako je stan kupljen hipotekom.

Sukladno čl. 390. Građanskog zakona Ruske Federacije, ako se krše uvjeti, sva odgovornost pada na ramena prodavatelja, odnosno izvornog sudionika DDU-a. Kupac ima pravo zahtijevati od ustupitelja povrat novca primljenog u sklopu transakcije.

Stečaj programera se događa prilično često. Često je to uzrok velike prodaje kuća. U tom slučaju neće biti moguće podnijeti zahtjev prodavatelju, jer on možda nije svjestan financijske nesolventnosti tvrtke za razvoj. Možete tražiti povrat novca od programera, ali u slučaju bankrota potonjeg bit će vrlo teško vratiti novac.

Na tržištu nekretnina često se mora suočiti s prijevarnim radnjama nesavjesnih građana – isti se stan može dvaput prodati po ugovoru o cesiji. Ako se to dogodi, najvjerojatnije će stambeni prostor pripasti kupcu koji je prvi izdao zadatak.

Ako imate bilo kakvih poteškoća u vezi s prijenosom prava prema DDU-u u građevinarstvu, obratite se odvjetniku za savjet. Na našoj web stranici možete dobiti besplatnu pravnu pomoć. Opišite svoju situaciju i pitajte odvjetnika u posebnom prozoru.

Prije registracije ustupanja prava prema ugovoru o dioničkom udjelu u izgradnji, preporučuje se pažljivo proučiti uvjete buduće transakcije, dostupne dokumente i podatke o programeru. Osim toga, kako biste se zaštitili, možete platiti prijenos prava nakon njegove registracije kod Rosreestra.

Zamislite: želite uštedjeti na kupnju stanovanje i odlučio ga kupiti u nedovršenoj kući - jeftinije nego na primarnom i sekundarnom tržištu. Ali sve nekretnina već rasprodan prema sporazumu DDU-a. Možete ga kupiti prema ugovoru o ustupanju. V.članak da vam kažem što je tododjelu stana u novogradnji, kako ga izdati i koliko morate platiti.

Što je dodjela

Zadatak jetransakcija u kojoj pravo tražbine na nekretninama prenose se s prodavatelja na kupca. Transakcija se zove ustupanje, prodavatelj je ustupitelj, i kupac - ovlaštenik. Sve što se odnosi na dodjelu je uređenoFZ №214„O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih objekata nekretninama te o izmjenama i dopunama nekih zakonskih akata Ruska Federacija", Kao i pojedinačne odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije - na primjer, članak 382.

Važna točka: po ugovoru nema prijenosa nekretnine, nego prijenosa prava njezine tražbine, jer stanovi prema dokumentima još ne postoje. Kupac može tražiti vlasništvo nad nekretninom nakon programer će kuću staviti u funkciju, nakon što je dovršio sve potrebne dokumente.

Pod kojim uvjetima je dogovor moguć?Prodaje se stan po zadatkuodvija se samo u kućama u izgradnji. Prema zakonu, sudionik u zajedničkoj gradnji može ustupiti prava tražbine na temelju sporazuma tek nakon plaćanja transakcijske cijene ili istodobno s prijenosom duga na novog sudionika u DC-u.

Na koje se objekte može primijenitiprodajapo zadatku?Najčešće se javljaustupanje prava vlasništva u predškolskoj ustanovis dodjelom odgovornosti, ali postoji i ustupanje udjela u ZhSK. Ustupanje temeljem ugovora o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji zakonski je uređenije, stoga je sigurnije za prodavatelja i kupca.

Što je ugovor o ustupanju stana?Ugovor o ustupanju naziva se ustupanje. Zaključuje se uz glavni predškolski odgoj ili ispravu sklopljenu učlanjenjem u stambeno-građevinsku zadrugu. Prema sporazumu, u glavnoj transakciji, sudionik DS-a se mijenja - developer je dužan prenijeti imovinu ne na onoga s kim je prvi sklopio ugovor, već na onoga koji je stekao pravo zahtjevimaza nekretnine.

Koji su zahtjevi za transakciju?Dodjela, kao i sklapanje DDU ugovora, moraju biti registrirani kod Rosreestra. Bez registracije nećete imati nikakva zakonska prava na nekretninama. Osim toga, programer nužno mora dopustiti prijenos prava, inače dogovor se neće dogoditi.

Kako se zadatak razlikuje od prodaje i kupnje?Ugovorom o kupoprodaji kupac dobiva gotovu nekretninu i odmah formalizira vlasništvo nad njom, a prodavatelj - unovčiti za stanovanje. Ugovorom o ustupanju kupac dobiva samo pravo potraživanja na nekretnini koja još ne postoji, a ponekad i obvezu plaćanja ostatka doprinosa investitoru. Odnosno, ustupanje je jamstvo da će se upis prava vlasništva odvijati u budućnosti.

Prednosti i nedostaci ustupanja potraživanja za nekretnine

Bilo kako bilo kupnje imaju prednosti i nedostatke, a ustupanje nije iznimka. Razmotrite prednosti dodjele za prodavača i kupca.

Kako odabrati pravi dom za kupnju po zadatku

Minimizirati rizicima pri kupnji nedovršenog stambenog prostora od prodavača zatražite originalni DDU. Provjerite ima li na njemu pečata i potpisa programera, oznaku registracije kod Rosreestr. Ako svega toga nema, onda ste prevarant.

Također provjerite reputaciju programera. Za ovo:

🔎 Provjerite je li programer u stečaju. Da biste to učinili, iditena web stranicu Jedinstvenog saveznog registra informacija o stečaju i unesite naziv tvrtke. Ako je u stečaju, odbijte kupnju. Inače ćete morati potrošiti puno truda, novca, živaca da dobijete barem kakvu naknadu.

🔎 Provjerite ima li kaznenih postupaka protiv programera. Možeš ti tou indeksu elektroničkih karata web stranice saveznih arbitražnih sudova ... Imajte na umu da što veće poduzeće- više će biti sudskih procesa s njom. Pogledajte kraj - zašto ljudi tuže, što traže, koje su odluke donesene u prethodno zatvorenim slučajevima.

🔎 Pogledajte deklaraciju projekta. Programeri ga postavljaju otvoren pristup na službenoj web stranici ili poslano na prvi zahtjev. Pregledajte rokove, karakteristike stanovanja. Ako informacije odgovaraju stvarnom stanju stvari, programeru se može vjerovati.

🔎 Pročitajte recenzije o tvrtki. Registrirajte se na forumima, razgovarajte s onima koji su već kupili stanovanje prema DDU-u ili ugovoru o dodjeli. Ako ima više negativnih odgovora, bolje je odbiti kupnju. Ako ih je malo ili ne, tvrtki se može vjerovati: najvjerojatnije radi učinkovito.

Kako prenijeti stan u zgradi u izgradnji- upute za sastavljanje ugovora

Kupnja stana ustupom pravazahtijeva prikupljanje paketa dokumenata, sastavljanje ugovora i registraciju kod Rosreestra. Objasnit ćemo što učiniti u koracima.

Korak 1: prikupiti paket dokumenata

Za registraciju zadatka, obje strane će trebati:

📂 pismeni pristanak na transakciju ili osobnu prisutnost supružnika;

📂 sam ugovor o udjelu u kapitalu;

📂 dopuštenje za prijenos prava od programera;

📂 potvrda o otplati duga prema programeru;

📂 dopuštenje banke za ustupanje prava.

Pisani pristanak supružnika prodavatelja potreban je ako je ustanova predškolskog odgoja izdana u braku i izvršeno plaćanje za zajednički građevni objekt. U tom slučaju imovina se zajednički stječe, a supružnik je dužan dati pismenu javnobilježničku suglasnost za prodaju. Ako je i kupac u braku, za transakciju mora dobiti i pismeni pristanak supružnika.

Zadatak vrši izmjene ugovora: na mjesto starog dioničara – prodavača – postaje novi - kupac.

Dopuštenje za dodjelu prava od strane programera je potrebno kako ne bi mogao prepoznati transakciju kao nezakonitu. Ako postoji zahtjev za dobivanjem suglasnosti programera za dodjelu prava na DDU, svakako obavijestite tvrtku o svojoj namjeri da provedete transakciju i pribavite pisani pristanak. Ako takav zahtjev ne postoji u glavnom ugovoru, dovoljno je developeru poslati pisanu obavijest o transakciji. Neki DDU-ovi propisuju da programer naplaćuje naknadu za izdavanje dozvole za prijenos prava.

Potvrdu o otplati duga investitoru izdaje tvrtka za razvoj nakon pune uplate ugovorne cijene. Ako se dug ne vrati, u transakciji sudjeluje predstavnik graditelja, a obveza plaćanja novca prelazi na ustupitelja - kupca nekretnine.

Dozvola banke za obavljanje transakcije potrebna je ako je prodavatelj primarni kupac nekretnine- stečenanju na kreditna sredstva. U ovom slučaju pravo na tužbu stoji uz jamčevinu. Ako se ne dobije suglasnost banke, transakcija će se smatrati nezakonitom. Važno: neke banke izdaju dozvolu samo ako je kupac već platio cijeli iznos duga.

Korak 2: sklopiti ugovor

Napišite zadatak pismeno. Mora sadržavati sljedeće podatke:

📝 Datum i grad pritvora.

Resses Adrese i podaci o putovnici obje strane u transakciji - prodavatelja i kupca.

📝 Podaci o potpisanom DDU ugovoru - njegov serijski broj, datum sklapanja, osnovni podaci o stranama.

📝 Adresa lokacije objekt nekretnine, prava na kojima se ustupa, te tehničke karakteristike budućeg stanovanja.

📝 Procjena prava tražbine - asignacijske vrijednosti, odnosno iznosa koji kupac plaća prodavatelju.

📝 Postupak i detalji obračuna - najčešće se plaćanje događa nakon državne registracije, za prijenos novca koriste se gotovinom, sefom ili akreditivom.

📝 Popis dokumenata koji podliježu prijenos od prodavatelja do kupca - na primjer, glavni DDU i primarni dokumenti o plaćanju, koji potvrđuju plaćanje programeru od prvog dioničara, kao i vrijeme prijenosa vrijednosnih papira.

📝 Prava i obveze obiju strana prema ugovoru.

📝 Potpisi stranaka sa dešifriranjem.

Postoji jedna nijansa u sastavljanju ugovora. Ako ste od programera dobili pismenu suglasnost za prijenos prava, u prijenosu možete upisati njegovu odgovornost prema dioničaru. Odnosno, jednostavno prenesite odgovornosti programera iz ugovora o vlasničkom sudjelovanju na dodjelu. U tom slučaju bit će moguće zahtijevati odštetu zbog prekida vremena izgradnje i drugih kašnjenja u isporuci kuće.

Važno: preporučljivo je sastaviti cesiju u nekoliko primjeraka, ovisno o broju sudionika u transakciji. Jedan ostaje kod prodavatelja, drugi kod kupca, treći će se čuvati u Rosreestru. Banke i programeri mogu zatražiti dodatne kopije.

Korak 3: registrirajte ugovor s Rosreestr

Posjetite podružnicu Rosreestra u svojoj regiji ili kontaktirajte najbliži MFC. Dajte zaposleniku:

📌 izvorni ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji;

📌 ugovor o ustupanju prava tražbine prema DDU;

📌 potvrda o uplati državne pristojbe;

📌 Putovnice obje strane u transakciji - prodavača i budućnost vlasnik prava tražbine;

📌 javnobilježnički ovjerena suglasnost supružnika prodavatelja i kupca za transakciju;

📌 dopuštenje za dodjelu prava od strane razvojne tvrtke;

📌 potvrda o nepostojanju duga prema programeru ili obveze plaćanja preostalog iznosa;

📌 dopuštenje banke za transakciju, ako je prodavatelj sklopio DDU koristeći kreditna sredstva.

Molimo dostavite originale svih dokumenata. Ako nije moguće dostaviti izvornik, zaposlenik Rosreestra ili MFC-a može prihvatiti ovjerenu kopiju.

Državna pristojba za upis ustupanja prava potraživanja na nekretninama plaća se unaprijed. Njegova veličina je 350 ₽ za pojedince i pravnim osoba, carinu uvijek plaća kupac.

Nakon što djelatnik prihvati dokumente, izdat će potvrdu s popisom prihvaćenih radova i rokom za unošenje izmjena u DDU. Obično traje 10 dana. Na određeni datum, zaposlenik Rosreestra će vratiti natrag primljene dokumente i obavijestiti o izmjenama i dopunama ugovora o učešću u kapitalu.

Kako dobiti stan po ugovoru o ustupanju

Nakon registracije ugovora o ustupanju, pričekajte da investitor pusti kuću u rad. Dodijelit će mu poštansku adresu, izraditi katastarsku putovnicu za sam objekt i svaki stan, sastaviti protokol o raspodjeli stanova i obaviti niz drugih radnji. Dat će vam ovjerenu kopiju dozvole za puštanje u rad i potpisati potvrdu o prihvatu stana.

Za registraciju vlasništva kontaktirajte Rosreestr ili MFC. Omogućite zaposleniku:

✔ putovnica državljanina Ruske Federacije;

✔ ustupanje i ugovor o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji;

✔ presliku dozvole za puštanje u rad;

✔ potvrda o prihvaćanju i prijenosu stana;

✔ potvrdu o uplati državne pristojbe.

Naknada je 2.000 rubalja za fizičke osobe, 22.000 rubalja za pravne osobe.

Zaposlenik Rosreestra ili MFC-a prihvatit će dokumente, izdati potvrdu s popisom papira i datumom kada ih trebate podići. Rok za upis prava vlasništva je 10 radnih dana. Kada dođete u Rosreestr, dobit ćete natrag originalne dokumente i izvadak iz USRN-a s potvrdom vlasništva.

Koliko košta prijenos stana u novogradnji

Kupac snosi troškove ustupanja. On plaća dio državne pristojbe u iznosu od 350 rubalja. Iznos koji cesionar plaća ustupitelju ovisi samo o zahtjevima kupca. kako prodati stan u hipoteci po ustupanju.

Ako prava nanova zgradamaloljetnici

Ako se maloljetnici pojavljuju u ugovoru o predškolskom odgoju, neophodno je pri upisu dodjele dobiti dopuštenje za transakciju od organa starateljstva. Zakonski zastupnici maloljetnika su roditelji ili staratelji - oni će potpisati zadatak.

Ako je ustanova predškolskog odgoja bila registrirana na materinski kapital

Ako izvršite prijenos prava, a prodavač je iskoristio sredstva iz majčinskog kapitala za zaključivanje DDU -a, postupak postaje kompliciraniji. U zadatku mora biti navedeno da će djeca dobiti svoje udjele u vlastitinakon završetka razdoblja izgradnje.