Язовирът е формата на земната повърхност. Земна повърхност

Присвояването е доста популярен вид транзакция при закупуване на апартамент в нова сграда.

Предлагаме ви да разберете как да го извършите с най -голяма полза и минимален риск за купувача.

Редът на сделката се различава в зависимост от договора, въз основа на който предприемачът продава апартаментите: по договор за дялово участие или чрез присъединяване към кооперация за жилищно строителство. Тази статия ще се фокусира върху прехвърлянето на права по споразумение за дялово участие

Каква е същността на заданието?

Изграждането на многоетажна сграда отнема няколко години, а цената на "квадрат" постепенно се увеличава с приближаването на строителството на обекта към датата на завършване. Апартамент на етапа на разкопките е по -евтин, отколкото на следващите етапи - именно в този момент инвеститорите предпочитат да закупят апартамент с цел последващата му продажба. При препродажба на апартамент, преди къщата да бъде пусната в експлоатация, се сключва специална сделка - прехвърляне на права на иск (договор за цесия).

Основното, което купувачът трябва да разбере, е, че той не придобива самия апартамент, а правото да го иска. Тоест към него се прехвърлят не само правата за получаване на апартамент, но и рисковете, които той носи, когато инвестира в обект в строеж, както и задължения за изпълнение на договора за участие в капитала.

Присвояване на бонуси

Често това е единствената възможност да живеете в къща, която харесвате, ако всички апартаменти са разпродадени или цената за тях се е увеличила значително. Искайки да остане конкурентоспособен, акционерът (инвеститор) предлага апартамент много по -евтино, отколкото предприемачът продава останалите опции. Освен това за новото затопляне няма да се налага да чакате дълго - те обикновено прехвърлят права в практически построени къщи.

Трикове за договаряне или как да получите най -голяма печалба

За да увеличат печалбите, инвеститорите се опитват да продадат апартамент чрез възлагане по -близо до момента на въвеждане на обекта в експлоатация и е необходимо да имат време да ги реализират, преди да подпишат акта за приемане (приемане на апартамента). След подписването на този акт и до момента на вписване на имота минават средно 3 - 5 месеца, като през този период е невъзможно да се пререгистрира апартамента. Съответно, в къщи с голям брой апартаменти, по -близо до момента на въвеждане на обекта в експлоатация, можете безопасно да се пазарите с продавачи и значително да спестите от покупката.

Подобна ситуация е и с фирмите изпълнители, които са получили жилища от предприемача за сметка на предоставяните услуги или доставката на материали. Такива компании обикновено предлагат апартаменти за повече от ниски ценитъй като те се нуждаят от оборотни средства.

Къде могат да възникнат „клопки“?

Първо, съществува риск от закупуване на проблемни жилища, чиято дата на завършване ще бъде отложена за неизвестен период или изобщо няма да бъде завършена. Може би първият акционер (възложител) е решил да прехвърли апартамента, защото е открил някакви технически проблеми и нарушения. Следователно основната задача на купувача (цесионер) е да установи причините за възлагането, да провери задълбочено информацията за разработчика и внимателно да проучи самото споразумение за собствения капитал. Също така потенциалният акционер трябва да е готов за следните финансови разходи:

• продавачът може да предаде на купувача "компенсация"-разходите за пререгистрация на документи за възлагане (около 30-50 хиляди рубли)
• ако жилищата, закупени с ипотека, се прехвърлят, банката може да изиска плащане на комисионни за премахване на тежестта от нея (1-2% от размера на непогасения дълг).
• нотариалните документи, необходими за сделката, ще струват около 3 хиляди рубли.

Инструкции стъпка по стъпка за регистриране на сделка за купувач

След като сте решили бъдещия апартамент и сте се договорили с продавача, трябва:

Анализирайте и подгответе документи

1. Изучаваме „основното“ споразумение за участие в капитала, като обръщаме специално внимание на правата и задълженията на акционера. На този етап ще бъде възможно да се договори с продавача разпределението на финансовите задължения (разходи за регистрация). Ако имате някакви трудности и недоразумения, можете да се обърнете към помощта на адвокат.
2. Искайте актове за съгласуване (известен още като акт на взаимни сетълменти), потвърждаващи пълното или частичното плащане от настоящия акционер на жилището в строеж.
3. Да договаря нотариалното съгласие на съпрузите или удостоверение за липса на такова.

Подпиши договор

1. Подписването на договор за цесия обикновено се извършва в офиса на разработчика, който одобрява договора и от своя страна (ако такова изискване е посочено в договора).
   Важно: ако жилището е закупено с ипотека, ще трябва да получите съгласието на банката за тази транзакция и да прехвърлите дълга на купувача. В този случай трябва да подготвите пълен пакет от документи за банката, който обикновено се изисква за заем. Ако сте готови да платите пълната стойност на апартамента, банката може да поиска да платите комисионна за премахване на тежестта от него.
2. Регистрирайте допълнително споразумение към споразумението за прехвърляне на права и задължения с властите обществена услугарегистрация (Rosreestre). Тази услуга обикновено се предоставя от разработчика. По закон едва след регистрацията възлагането влиза в сила.

Прехвърляне на средства към продавача

Най -популярният и сигурен начин на плащане е чрез сейф. Освен това продавачът взема парите само след получаване на регистрираните документи от Rosreestr - тоест, когато правата на собственост вече са ви официално преиздадени.

Понякога продавачът може да предложи отстъпка за превода на пари по време на транзакцията, за да не чака пререгистрацията на договора, което обикновено отнема от няколко седмици до няколко месеца. В този случай обаче съществува риск споразумението да не бъде регистрирано по определени причини: неправилно плащане на държавното мито, грешка в споразумението, нотариални документи и др. Този риск е малък, но дали играта си струва свещта, зависи от вас.

След като транзакцията приключи, не забравяйте да получите оригиналното споразумение за цесия и споразумението за участие в капитала с печата на Rosreestr. Също така не забравяйте да вземете документите, потвърждаващи плащането на апартамента от първия акционер.

И така, да обобщим:

Заданието е реална възможностспестете, ако искате да закупите апартамент в нови сгради
1. Необходимо е внимателно да се проучат документите и да се проверят условията на сделката
2. Важно е да разберете от предприемача и от банката (ако апартаментът е в ипотека) за финансови разходии се договарят за разпространението им с продавача.

Пакетът от документи, необходим на купувача за възлагането

Участник в DDU (Споразумение за участие в дялово участие), който е закупил помещенията от предприемача в началния етап на строителството, има право да го продаде на друга странадокато сградата не бъде пусната в експлоатация. (Прочети)

Между купувача и акционера се подписва споразумение за прехвърляне на права. Страните по сделката писмено уведомяват предприемача за това намерение, като му предоставят копие от споразумението. Строителната компания трябва да даде съгласието си.

Присвояването се регулира от Федералния закон № 214, член 11.

Информация за купувача

При закупуване на апартамент при прехвърляне на права има нюанси:

1. При съставянето се посочва видът на първоначалния договор - основа за прехвърляне на права.
2. Документът определя фиксирана сума и процедура за изчисление. Без тази клауза транзакцията може да се счита за незаконна.
3. Проверяват се документите на предприемача за изпълнение на строителни дейности.
4. Договорът за цесия се заверява от нотариус.
5. Купувачът уведомява разработчика за транзакцията, независимо дали тази клауза е изписана в документа или не.

Основания за сключване на договор

Основанията за подписване на документа за възлагане са уредени в член 328, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Правото на собственост, принадлежащо на акционера (потвърдено), съгласно закона, може да бъде прехвърлено на другата страна по сключената сделка.

Преходът е възможен в случай на правоприемство (наследяване) или реорганизация на юридическо лице, ако помещенията са собственост на организация.

Акционер може да прехвърли правото на иск, ако са изпълнени следните условия:

1. Присвояването става след. Или дългът се прехвърля наведнъж на ново лице с дялово участие в договора. Втората страна ще плати на разработчика.
2. Прехвърлянето е разрешено от момента на фиксиране на документа на DDU, докато страните не заверят подчинения акт или друга хартия за прехвърляне на сградата в експлоатация.

Първоначалното лице, което е отстъпило вземането, носи отговорност за недействителността на прехвърленото право на новата страна по договора. Но акционерът не носи отговорност за неизпълнение от разработчика.

Изключение: участникът в DDU гарантира за компанията новия акционер.

Алгоритъм за сключване на договор

Правата по документите за възлагане при споделено строителство се прехвърлят на новия собственик, доколкото те принадлежат на бившия акционер. Преди подписване на договора се извършват действия:

1. Проверка на документацията на разработчика.
2. Подготовка на докладите на участниците.
3. Подготовка на договора.
4. Вписване на споразумението.

За да проверят документите, компаниите се обръщат към офиса на организацията, ангажирана със строителството. Администрацията е длъжна при първото искане на купувача да представи необходими документи:

1. Учредителни сертификати на предприятието.
2. Удостоверение за регистрация и TIN.
3. Патенти за земя - собственост или отдаване под наем.
4. Тримесечен финансов отчет.
5. Строителен лиценз.

Заедно с тези сертификати купувачът има право да поиска строителен план... В него се посочва:

1. Проектирана цел.
2. Етапи на строителство.
3. Изпълнение на конструкцията на сградата (срок).
4. Време за въвеждане на къщата в експлоатация (прогнозно).

Организацията трябва да има декларация за проект, в която се посочва как да се изпълни задължението на разработчика. И договорът, потвърждаващ въз основа на това (какво означава) строителството.

Действия на страните по сделката

Преди да продадете помещенията продавачът предприема действия:

1. Уведомява разработчика за продажбата - организацията се уведомява писмено. Ако компанията не бъде предупредена за смяната на акционера, тогава сделката може да бъде обявена за незаконна.
2. Разработчикът издава писмено разрешение - компанията изисква до 5% за процеса на възлагане. Тъй като продавачът продава площта главно на цена, по -висока от тази, закупена от фирмата.
3. Компанията издава удостоверение за плащане на дълга по споразумението.
4. Съгласие (заверено) на един от съпрузите за продажба - при придобиване на помещение в брак. прочетете за разделянето на собствеността.
5. Разрешение на банката - при намиране на апартамент в ипотека.
6. Извлечение от EGPR (Единния държавен регистър на правата).

Купувачът трябва да получи разрешението на съпругата / съпруга преди закупуване (закупуване на имот в брак). Бъдещият акционер подписва и получава договор за заем, ако жилищното пространство е закупено с ипотека.

Правилно изготвяне

След всички действия се съставя споразумение, което подлежи на регистрация. Документът се изготвя от строителна компания, агенция за недвижими имоти или адвокат.

Договорът предвижда:

1. Предмет на споразумението са имената на участниците, номерът на документа за участие в предучилищната образователна институция, обектът на прехвърляне (брой стаи, обща и жилищна площ, номер на стая).
2. Разходи, процедура за сетълмент, осигуряващи изпълнението на задълженията за плащане.
3. Задължения и отговорности на страните.
4. Заключение, адреси и подписи на страните по споразумението.

Изтеглете пробата, като отидете на.

Време за обработка

Регистрацията се извършва в Регистрационната или Кадастралната камара и MFC (Мултифункционален център).

В присъствието на служител, участниците подписват споразумение и предоставят документи:

1. Идентификация.
2. Съгласие на съпрузите, ако е необходимо.
3. Документ за покупка, подписан преди това с разработчика.
4. Информация за дълга към предприятието или документ за прехвърляне на дълг към нов акционер.
5. Разрешението на фирмата за прехвърляне на права.
6. Потвърждение от банката (със залог) и договор за заем, ако има ипотека.

След прехвърлянето на документи се заплаща държавната такса. Всеки купувач има своя разписка. Регистраторът попълва заявление. Той посочва: обекта, техническите параметри и данните на участниците в продажбата и покупката.

Служител на кадастралната служба приема подписаното споразумение, оригинали и копия на документи. На продавача и купувача се издава разписка с датата на регистрирания документ.

Срокът за сертифициране е от 5 до 10 работни дни.

В определеното време купувачът взема завереното споразумение. Продавачът получава документ, първоначално подписан с разработчика.

Какви са характеристиките?

Купувачът замества първоначалния собственик. По споразумение той получава размера на правата, които продавачът е имал.

Участникът в предучилищното образователно заведение има право да поиска прехвърляне на собственост в уговорения час... Но документът за акциите подлежи на задължителна регистрация и правото на иск влиза в сила от момента на сертифицирането. Прехвърлянето на права по системата за предучилищно образование се извършва и това може да отнеме до няколко месеца.

Но ако измервателните уреди се прехвърлят на акционера, тогава цесията губи смисъла си: предприемачът изпълни гаранциите си, а акционерът упражни правото на DDU. В този случай се подписва редовен договор за продажба.

С DDU възлагането се извършва само от момента на регистрация до прехвърляне на помещенията на собственика.

Заключение

Прехвърлянето на права на иск като такъв не е документ за покупко -продажба на жилищна площ. Това е начинът, по който става смяна на страни (акционер или приобретател) със съгласието на разработчика.

Изплащайки средства по договора, новият собственик купува правата и отговорностите по основния документ, сключен преди това със строителната компания.

Прехвърлянето на права подлежи на ставката на данъка върху доходите на физическите лица:

1. Жител на Руската федерация - 13%.
2. Нерезидент - 30%.

За каква сделка става въпрос и от какво да се страхувате, когато купувате жилище в строеж не от предприемач - в кратки карти

Снимка: Александър Тарасенков / Интерпрес / ТАСС

Купуването на жилище в сграда в строеж не винаги означава, че сделката може да бъде сключена директно с предприемача. Продажбата на апартаменти в нови сгради от други юридически лица, както и от първите собственици на капитал, е много често срещана практика. Всъщност те не продават самите апартаменти, а им прехвърлят правата си.

Накратко, ние ви казваме как се извършват такива транзакции, какви са техните характеристики и рискове.

Прехвърляне на праваКаква е тази сделка

Прехвърлянето на права е сделка за покупка на апартамент в недовършена сграда, закупена преди това от предприемач. „Казано по-просто, това е замяната на един акционер с друг в споразумението за участие в споделеното строителство на жилищна сграда“, обяснява Валери Кочетков, ръководител отдел продажби на отдела за нови сгради на Inkom-Real Estate.

Факт е, че в сграда в строеж самият обект (апартамент) все още не съществува физически и няма точен пощенски адрес. На него има само право, формализирано със споразумение за дялово участие, и това право може да бъде предоставено на друго лице. Всъщност първоначалният акционер прехвърля на купувача правото да иска срещу предприемача за прехвърляне на апартамента след приключване на строителството и други права и задължения, предвидени от DDU.

ПродавачиКойто обикновено продава недовършени жилища

Първо, това са инвеститори на едро - като правило юридически лица, които са закупили няколко десетки апартамента по DDU. Апартаментите, закупени в началото на продажбите по -близо до завършването на строителството, се продават на по -висока цена, което инвеститорите печелят.

Второ, изпълнителите действат като продавачи. Разработчикът им плати за извършената работа квадратни метраи те трябва да го превърнат в пари.

Трето, това са частни инвеститори (физически лица), които също печелят от продажбата на почти завършен апартамент, закупен на най -ниската цена на етапа на разкопките.

Четвъртият тип продавачи са притежатели на акции в обикновена житейска ситуация: например първоначално те са купили това, за което са имали достатъчно пари, но докато се строи къщата, имаше възможност да закупят апартамент по -голяма площили в друга област.

„Често хората първо купуват едностаен апартамент, след това, тъй като цената се покачва с момента на доставяне на къщата, той се разпределя в същия проект, но в следващия завой те придобиват по-просторен апартамент на началната цена, ”Отбелязва председателят на борда на директорите на Best-Novostroy Ирина Доброхотова.

РазработчикТрябва ли да получа разрешението му

Не във всички случаи. Много разработчици практикуват начисляване на комисионна за получаване на разрешение (съгласие) за възлагане. Тази клауза се регулира от самия DDU: ако в споразумението за участие в капитал е поставено условие, че за цесията е необходимо съгласието на разработчика, то ще трябва да бъде изпълнено. „Размерът на комисионната може да бъде или фиксиран (30-60 хиляди рубли на апартамент), или изразен като лихва (може да достигне 4%)“, обяснява Олег Ступенков, ръководител на консултантската компания TOP Idea.

Освен това предприемачът може дори да наложи забрана за продажба на апартамент чрез възлагане, така че първите собственици на акции да не влизат масово на пазара с оферти за препродажба. Но ако няма забрана за възлагане в DDU, след като сделката приключи, новият акционер трябва само да уведоми разработчика за това, като приложи копие от регистрираното споразумение и неговите контакти към писмото.

КомисионнаЗащо строителните компании го приемат

Затова те се опитват да регулират поведението на инвеститорите, които са закупили басейн от апартаменти на основата, за да предотвратят голям обем апартаменти за продажба на цени, по -ниски от тези на него. Инвестиционните апартаменти често се продават 5-10% под цените, определени от предприемача за подобни жилища.

„Има проекти, в които отстъпките изобщо не играят никаква роля и не влияят на скоростта на продажба на апартаменти от предприемача“, каза Олег Ступенков. - Най-често това са мащабни жилищни комплекси с високи нива на продажби. Но на спот проекти, където планът за продажби на разработчика на месец е не повече от 1 хиляда квадратни метра. м, загубата на ползи вече ще бъде осезаема. "

КлиентЗащо подобна покупка е от полза за него

Ползата от закупуването на апартамент чрез присвояване на права е, че можете да закупите апартамент в сграда в строеж по -евтино, отколкото от самия предприемач, който редовно извършва планирани увеличения на цените, когато обектът е готов. Освен това, ако по -голямата част от апартаментите в обекта на интерес вече са разпродадени, вероятно е интересна опция да бъде закупена чрез прехвърляне от първоначалните собственици на капитал.

ОграниченияКакво пречи на сключването на подобна сделка

Споразумение за прехвърляне на права може да бъде сключено само в рамките на определен период от време: от момента на държавна регистрация на споразумението за участие в капитал (DAC) и до подписването на акта за прехвърляне между акционера и предприемача. След регистрацията на апартамента в собственост вече е сключен договор за покупко -продажба.

Акционерът не може да прехвърли правото на иск по DDU, ако все още не е платил договора. „Това може да бъде например, ако апартаментът е закупен на вноски“, казва Мария Литинецка, управляващ партньор на Metrium. - В този случай подмяната на акционер е възможна само със съгласието на разработчика. В същото време се подписва договор за цесия с прехвърляне на дълг. В текста на споразумението е въведена формулировката, че акционерът No 1 прехвърля дълга на акционера No 2 на предприемача в посочения размер. "

СделкаКак се състои

Първоначалният акционер и купувачът сключват договор за прехвърляне на права на вземане (DUPT). Оригиналът на този документ и споразумението за дялово участие (DAC) се прехвърлят на крайния купувач. Същевременно в споразумението за прехвърляне на права се изисква позоваване на DDU, като се посочва и основна информация за обекта, неговите характеристики и цена. В допълнение, фактът на пълно изпълнение на финансовите задължения на продавача към разработчика трябва да бъде потвърден там. На свой ред компанията разработчик прехвърля документите за плащане на новия купувач. Ако апартаментът е ипотечен, крайният купувач трябва да получи удостоверение за премахване на тежестта.

Освен това се съставя акт за прехвърляне на цялата горепосочена документация, той се заверява от двете страни съгласно споразумение за прехвърляне на права на иск. Пакетът документи се прехвърля в MFC за регистрация на DUPT в Rosreestr, след което се извършва плащане за покупката. След получаване на регистрираните документи, купувачът придобива законното право да поиска апартамента.

РисковеНа какво да внимавате при транзакциите за цесия

Рискът от неизпълнение на крайния срок за строителство не намалява, какъвто е случаят със сключването на DDU, поради което е важно да се провери задълбочено надеждността на предприемача. Можете да оцените например броя на апартаментите за продажба от първите съинвеститори. " Голям бройпредложенията за продажба на апартаменти в строеж от физически лица могат да показват появата на проблеми за предприемача и риска от нарушаване на крайния срок за завършване на строителството “, - каза генералният директор на компанията„ Миел -Новостройки “Наталия Шаталина.

Съществува и риск сделката да бъде обезсилена. Сред причините, които могат да доведат до това, са признаването на първия акционер в несъстоятелност в рамките на една година след продажбата на апартамента, както и липсата на уведомление на предприемача за прехвърляне на правото на иск.

„И накрая, за купувача все още има много рискове, присъщи на закупуването на вторичен дом“, каза Мария Литинецкая. - Например, по -добре е предварително да разберете дали има непълнолетни сред собствениците на предучилищното образователно заведение и дали за тях са закупени други недвижими имоти, не по -малко по площ. Също така купувачът трябва да разбере дали продавачът не е бил женен по време на покупката на апартамента и ако е бил, дали е получил писменото съгласие на съпруга да го продаде. "

Купувачът трябва да се увери, че оригиналът на DDU (или неговото нотариално заверено копие, ако DDU е сключен за голям обем апартаменти) ще му бъде прехвърлен, съветва Наталия Шаталина. Също така документите, потвърждаващи плащането на DDU, трябва да бъдат автентични (оригинали или нотариално заверени копия на платежни нареждания, удостоверение от разработчика за изпълнение на задълженията).

Закупуване от юридически лицаПо -безопасно ли е да купите апартамент от изпълнители, отколкото от частни собственици?

И тук има рискове, които трябва да знаете. Има ситуации, когато фирмата с основен договор договаря с предприемача за компенсиране за работа. В този случай цената се договаря за 1 кв. м.

„Изпълнителят и строителят едновременно подписват DDU и договор за работа с описание на условията за компенсиране“, каза Олег Ступенков. - DDU незабавно преминава към регистрация, но все още може да не бъде платена в момента на последващото задание, тъй като е обвързана с трудовия договор. Следователно крайният купувач, който възнамерява да сключи договор за възлагане с изпълнителя, трябва да провери не само DDU, но и актовете на взаимни сетълменти, фактури и трудовия договор, който включва апартамента на лихвата, който се предлага за възлагане. Когато сключвате договор за цесия с физическо лице, трябва също да поискате акт за съгласуване и плащане, като проверите факта на плащането на DDU. Затова най -важният съвет: сключвайте договори за възлагане само в офиса за продажби на разработчика. "

ИпотекаВъзможно ли е да се купи апартамент чрез прехвърляне на права с помощта на заем

Преди няколко години банките като правило не одобряваха издаването на ипотечен кредит за закупуване на жилища по договор за цесия. Но днес те са много по -склонни да се съгласят да финансират такива сделки за акредитирани обекти на недвижими имоти: това предполага, че механизмът DUPT вече е добре разработен. Сред кредитните институции, които са готови да дават ипотеки при посочените условия, са Сбербанк, ВТБ24, ДелтаКредит, Банка на Москва и др.

В строителството - често срещан начин за закупуване на жилище в нови сгради. Течните апартаменти се разпродават бързо, поради което често цесията е единствената възможност да купите апартамент в къща, която харесвате. Тази процедура обаче е свързана с определени правни характеристики, които ще обсъдим в статията.

По същество цесията е същата покупко -продажба, но формализирана съгласно договор за прехвърляне на права на вземане. В такава сделка участват три страни:

1. Разработчик - обект, получи плащане за недвижим обект, който е на етап строителство.
2. Продавач или възложител по -често е физическо лице, което е внесло сума за закупуване на недовършени недвижими имоти.
3. Купувач или правоприемник е лице, което е изразило желание да получи право на собственост върху недвижим имот, който все още не е завършен, но се явява като обект на дялово участие.

По този начин, съгласно споразумението за цесия, акционерът прехвърля на цесионера задълженията и правата по DDU, които са съставени между продавача-акционер и компанията разработчик. Инвеститорите често използват този вид сделки. Те купуват обекти от предприемача на етапа на получаване на разрешение за строеж, а на последния етап от развитието продават апартаменти на по -висока цена.

Този механизъм се използва и от лица, които не преследват целта да печелят доход, а просто по някаква субективна причина променят решението си да закупят жилище. С помощта на задание те ще могат да върнат изразходваните пари. За такива лица изпълнението на договор за цесия е единственият начин да се избегне плащането на глобата, предвидена от DDU.

Възможността за преиздаване на правата на иск е предвидена и регламентирана от следните регулаторни актове:

1. Федерален закон № 214 „На“ от 30 декември 2004 г.
2. Изкуство. 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който урежда въпроса за регистрация на споразумение.
3. Изкуство. 388-390 от Гражданския кодекс на Руската федерация уреждат въпроси, свързани с цесията.
4. Данъчният кодекс на Руската федерация, който определя спецификата на прехвърлянето на данъка в бюджета.

Сключването на този вид споразумение е възможно само преди прехвърлянето на собствеността върху съществуващото жилище на участник в споделено строителство. След регистрирането на удостоверението за приемане, вече няма да е възможно да приключите заданието.

В резултат на възлагането, първичните споразумения между акционера и предприемача не могат да бъдат коригирани. Например, ако един акционер купува жилища на вноски и прехвърля плащания съгласно установения график, цесионерът също е длъжен да спазва тези условия.

Изпълнение на договора за цесия на правото на иск

Възможно е да се сключи споразумение за прехвърляне на права само със съгласието на трите заинтересовани страни. След сключването на споразумението правата и задълженията на продавача се прехвърлят изцяло на цесионера.

Преди да продаде обект, продавачът е длъжен да извърши следните действия:

1. Изпращане на писмено уведомление до разработчика за предстоящата транзакция и смяната на акционера. Без това действие възлагането може да се счита за незаконно.
2. Издаване на писмено съгласие от разработчика.
3. Получаване на нотариално заверено съгласие на съпруга, ако имотът е закупен в брак.
4. Получаване на банково разрешение, ако е била издадена ипотека за покупка на апартамент.
5. Получаване на извлечение от USRN за потвърждаване на законността на действията на компанията разработчик.

Така след подписване на договора за цесия новият акционер трябва да има в ръцете си:

• договор за прехвърляне на искови права;
• разписки, потвърждаващи плащането на средства в рамките на дялово участие в строителството;
• съгласието на предприемача за прехвърляне на правата на новия собственик;
• извлечение от USRN;
• копие на DDU.

Прехвърлянето на права подлежи на държавна регистрация в съответствие с чл. 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация. За да регистрирате транзакция, трябва да се свържете с Федералния регистър или MFC на местоположението на имота.

В текста на договора за възлагане е предписана следната информация:

• лични данни на възложителя и цесионера;
• информация за предмета на сделката (право на иск);
• стойност на транзакцията - сумата, платена на възложителя за прехвърляне на права;
• права и задължения на страните;
• отговорност за нарушаване на условията на сделката;
• заключителни разпоредби.

За нарушения, свързани с плащането на разходите съгласно установения график за плащане, е възможно да се начисли неустойка в проценти. За всеки ден закъснение се начисляват лихви. Ако купувачът наруши условията на договора в рамките на един месец, продавачът има право да поиска сделката да бъде обявена за невалидна в съда.

Уважаеми читатели! Ние обхващаме стандартни методи за решаване на правни проблеми, но вашият случай може да е специален. Ние ще помогнем намерете безплатно решение на проблема си- просто се обадете на нашия правен съветник по телефона:

Това е бързо и е свободен! Можете също така бързо да получите отговор чрез формуляра за консултант на уебсайта.

Данък върху прехвърлянето на права за предучилищно образование в строителството

Прехвърлянето на правата на иск е компенсирана транзакция, което означава, че възниква парична облага, която се признава като доход и се облага с данък. След приключване на сделката продавачът е длъжен да плати данък в размер на 13% от получената печалба.

Данъчната основа за изчисляване на плащането ще бъде разликата между цената на DDU споразумението и цената на прехвърлянето на права. Данъкът ще бъде изчислен от тази сума.

В края на годината, през която е извършена транзакцията, гражданинът е длъжен да подаде пред данъчните органи попълнена декларация под формата на 3-NDFL. За да намалите размера на плащането, можете да напишете заявление за данъчно приспадане едновременно с подаването на отчети.

Ако получената сума по заданието съвпада със сумата по DDU, тогава физическото лице няма печеливша част. В този случай не е необходимо да плащате данък.

Предимства, недостатъци и рискове при възлагането по DDU

Договорът за цесия има следните предимства:

• възможността да закупите жилище в къща, която харесвате, когато апартаментите в нея вече са продадени;
• финансова полза за продавача;
• възможността да върнете парите, изразходвани за DDU за продавача;
• парични спестявания за купувача (до 25%).

Регистрацията на цесия може да бъде от полза и за ипотека. При закупуване на жилище в началния етап на строителство е необходимо дълго времеплащат лихва по заем без възможност за настаняване в апартамент. Ако е сключен договор за прехвърляне на права, тогава ипотеката се изплаща непосредствено преди преместването в ново жилищно пространство.

Негативната страна на цесията е увеличаването на риска на купувача при сравняване на сделката с първоначалната регистрация на дялово участие. Съществуват и други рискове:

1. Вероятността за признаване на договора за прехвърляне на права е невалидна.
2. Възможността за обявяване на предприемача в несъстоятелност.
3. Измама чрез двойно прехвърляне на права.
4. Нарушение от страна на продавача на условието за задължително уведомяване на фирмата разработчик за възлагането.

Ако договорът бъде признат за невалиден, купувачът ще може да предявява претенции само към възложителя. Цялостната проверка на правилността на транзакцията ще помогне да се сведе до минимум този риск. Договорът за цесия ще се счита за валиден, ако са изпълнени следните условия:

• акционерът е платил цялата сума, посочена в DDU, и може да потвърди това със съответните документи;
• разработчикът е дал писмено съгласие да регистрира възлагането;
• има съгласието на банката за сделката, ако апартаментът е закупен с ипотека.

В съответствие с чл. 390 от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако условията са нарушени, тогава цялата отговорност пада върху раменете на продавача, тоест първоначалния участник в DDU. Купувачът има право да поиска от възложителя връщането на парите, получени по сделката.

Фалитът на разработчика се случва доста често. Често това е причината за масовите продажби на жилища. В този случай ще бъде невъзможно да се предяви иск към продавача, тъй като той може да не е наясно с финансовата несъстоятелност на компанията разработчик. Можете да поискате възстановяване на средства от разработчика, но в случай на фалит на последния, ще бъде много трудно да си върнете парите.

На пазара на недвижими имоти често се налага да се справяте с измамни действия на недобросъвестни граждани - един и същ апартамент може да бъде продаден два пъти по силата на договор за цесия. Ако това се случи, тогава най -вероятно жилищното пространство ще отиде при купувача, който пръв е издал заданието.

Ако имате някакви трудности, свързани с прехвърлянето на права по DDU в строителството, свържете се с адвокат за съвет. Можете да получите безплатна правна помощ на нашия уебсайт. Опишете ситуацията си и попитайте адвокат в специален прозорец.

Преди да регистрирате прехвърлянето на права по договор за дялово участие в строителството, се препоръчва внимателно да проучите условията на бъдещата сделка, наличните документи и информация за предприемача. Освен това, за да се защитите, можете да платите за прехвърлянето на права след регистрацията му в Rosreestr.

Представете си: искате да спеститезакупуване жилище и реши да го купи в недовършена къща - по -евтино, отколкото на първичния и вторичния пазар. Но всичкинедвижим имот вече са разпродадени по споразумението на DDU. Можете да го закупите съгласно договор за цесия. Vстатия нека ви кажем какво евъзлагане на апартамент в нова сграда, как да го издадете и колко трябва да платите.

Какво е присвояване

Заданието етранзакция, при коятонадясно исковете за недвижими имоти се прехвърлят от продавача към купувача. Сделката се нарича цесия, продавачът е възложител иклиент - цесионерът. Всичко, свързано с възлагането, се управлява отФЗ №214„За участие в споделеното строителство на жилищни сгради и други недвижими обекти и за изменения на някои законодателни актове Руска федерация", Както и отделни клаузи на Гражданския кодекс на Руската федерация - например член 382.

Важен момент: по договора, няма прехвърляне на недвижим имот, а прехвърляне на правата на неговия иск, тъй като апартаментите все още не съществуват според документите. Купувачът може да претендира за собственост върху имота след товаразработчик ще пусне къщата в експлоатация, след като е попълнил всички необходими документи за това.

При какви условия е възможна сделка?Апартамент за продажба по поръчкасе извършва само в къщи в строеж. Съгласно закона участник в споделено строителство може да отстъпи правата на вземане по договора само след заплащане на цената на сделката или едновременно с прехвърляне на дълг към нов участник в ДК.

Към какви обекти може да се приложипродажбапо задание?Най -често се срещавъзлагане на права на собственост в предучилищна институцияс възлагането на отговорности, но има ипрехвърляне на дял в ЖСК. Прехвърлянето по договор за дялово участие в строителството е по -регламентирано от закона, поради което е по -безопасно за продавача и купувача.

Какво е договор за възлагане на апартамент?Договорът за цесия се нарича цесия. Той се сключва в допълнение към основното предучилищно образование или документа, сключен при присъединяване към жилищно строителна кооперация. Съгласно споразумението, в основната сделка участникът в ДС се променя - предприемачът е длъжен да прехвърли имота не на този, с когото е сключил за първи път споразумението, а на този, който е придобил правотоизискванияза недвижими имоти.

Какви са изискванията за транзакцията?Прехвърлянето, както и сключването на DDU споразумението, трябва да бъдат регистрирани в Rosreestr. Без регистрация няма да имате никакви законни права върху недвижими имоти. Освен това разработчикът задължително трябва да разреши прехвърлянето на права, в противен случайсделката няма да се осъществи.

По какво се различава заданието от продажбата и покупката?Съгласно договора за продажба, купувачът получава готовия имот и незабавно формализира собствеността върху него, а продавачът - пари в бройза жилище. Съгласно договора за цесия купувачът получава само правото на иск върху имота, което все още не съществува, а понякога и задължението да плати остатъка от вноската на предприемача. Тоест цесията е гаранция, че в бъдеще ще се извърши регистрация на права на собственост.

Плюсове и минуси на прехвърлянето на искове за недвижими имоти

Така или иначе покупките имат плюсове и минуси и цесията не прави изключение. Помислете за предимствата на цесията за продавач и купувач.

Как да изберем правилния дом за покупка по задание

За минимизиранерискове когато купувате недовършени жилища, попитайте продавача за оригиналния DDU. Проверете дали върху него има печати и подписи на разработчика, знак за регистрация в Rosreestr. Ако всичко това го няма, значи си мошеник.

Проверете и репутацията на разработчика. За това:

Проверете дали разработчикът е в несъстоятелност. За да направите това, отидетедо уебсайта на Единния федерален регистър на информацията за несъстоятелността и въведете името на компанията. Ако тя е в несъстоятелност, откажете покупката. В противен случай ще трябва да похарчите много усилия, пари, нерви, за да получите поне някаква компенсация.

Вижте дали срещу предприемача са заведени наказателни дела. Можеш да го направишв електронния картотечен указател на уебсайта на Федералните арбитражни съдилища ... Моля, обърнете внимание, че какво по -голяма компания- толкова повече съдебни дела с нея ще има. Погледнете в крайна сметка - защо хората съдят, какво искат, какви решения са взети по предварително приключени дела.

Вижте декларацията на проекта. Разработчиците го поставят в свободен достъпна официалния уебсайт или изпратен при първа заявка. Прегледайте сроковете, характеристиките на жилището. Ако информацията съответства на реалното състояние на нещата, на разработчика може да се вярва.

🔎 Прочетете отзиви за компанията. Регистрирайте се във форумите, разговаряйте с тези, които вече са закупили жилища по DDU или договора за възлагане. Ако има повече отрицателни отговори, по -добре е да откажете покупката. Ако има малко от тях или не, на компанията може да се вярва: най -вероятно тя работи ефективно.

Как да прехвърлим апартамент в сграда в строеж- инструкции за съставяне на договор

Закупуване на апартамент чрез прехвърляне на праваизисква събиране на пакет от документи, съставяне на договор и регистрирането му в Rosreestr. Ще обясним какво да правим на етапи.

Стъпка 1: Съберете пакета от документи

За да регистрират задача, и двете страни ще трябва:

📂 писмено съгласие за сделката или лично присъствие на съпрузите;

Itself самото споразумение за участие в капитал;

📂 разрешение за прехвърляне на права от разработчика;

📂 удостоверение за изплащане на дълг към предприемача;

📂 разрешение от банката за прехвърляне на права.

Писменото съгласие на съпруга на продавача е необходимо, ако институция за предучилищно образование е регистрирана в брак и е извършено плащане за споделения строителен обект. В този случай имуществото се придобива съвместно и съпругът трябва да предостави писмено нотариално заверено съгласие за продажбата. Ако купувачът също е женен, той също трябва да получи писмено съгласие от съпруга за транзакцията.

Задание прави промени в договора: на мястото на стария акционер - продавача - той ставанов - купувач.

Разрешението за прехвърляне на права от разработчика е необходимо, така че той да не може да разпознае транзакцията като незаконна. Ако има изискване за получаване на съгласието на разработчика за прехвърляне на права на DDU, не забравяйте да уведомите компанията за намерението си да извършите транзакцията и да получите писмено съгласие. Ако няма такова изискване в основния договор, достатъчно е да изпратите на разработчика писмено известие за транзакцията. Някои DDU предвиждат, че разработчикът събира такса за издаване на разрешение за прехвърляне на права.

Удостоверение за погасяване на дълг към предприемача се издава от фирмата разработчик след пълно плащане на договорната цена. Ако дългът не бъде погасен, в сделката участва представител на предприемача, а задължението за изплащане на парите преминава към цесионера - купувача на недвижимия имот.

Изисква се разрешение от банка за извършване на транзакция, ако продавачът е основният купувач на имота- придобититя на кредитни средства. В този случай правото на иск е под гаранция. Ако съгласието на банката не бъде получено, транзакцията ще се счита за незаконна. Важно: някои банки издават разрешително само ако купувачът вече е платил цялата сума на дълга.

Стъпка 2: сключете договор

Напишете заданието писмено. Тя трябва да съдържа следната информация:

📝 Дата и град на задържане.

Адреси и паспортни данни на двете страни по сделката - продавача и купувача.

📝 Данни за сключения договор на DDU - неговият сериен номер, дата на сключване, основна информация за страните.

Address Адрес на местоположениеобект недвижими имоти, правата върху които подлежат на възлагане, и техническите характеристики на бъдещите жилища.

📝 Оценка на правото на иск - цесията на цесията, тоест сумата, която купувачът плаща на продавача.

Procedure Процедура за плащане и подробности - най -често плащането се извършва след държавна регистрация, за превод на пари, те използват пари в брой, сейф или акредитив.

📝 Списък на документите, които подлежат напредаване от продавача до купувача - например основните DDU и първичните платежни документи, които потвърждават плащането към разработчика от първия акционер, както и времето на предаване на книжата.

📝 Права и задължения на двете страни по договора.

📝 Подписи на страните с декриптиране.

Има един нюанс при съставянето на договор. Ако сте получили писмено съгласие от разработчика за прехвърляне на права, можете да регистрирате в прехвърлянето неговата отговорност към акционера. Тоест, просто прехвърлете отговорностите на разработчика от споразумението за участие в капитала към цесията. В този случай ще бъде възможно да се поиска неустойка за неизпълнение на крайния срок за строителство и други забавяния при доставката на къщата.

Важно: препоръчително е да се състави цесия в няколко копия, в зависимост от броя на участниците в сделката. Единият остава при продавача, вторият при купувача, третият ще се съхранява в Rosreestr. Допълнителни копия могат да бъдат поискани от банки и разработчици.

Стъпка 3: Регистрирайте споразумение с Rosreestr

Посетете клона на Rosreestr във вашия регион или се свържете с най -близкия MFC. Предоставете на служителя:

📌 първоначално споразумение за споделено участие в строителството;

📌 споразумение за прехвърляне на правото на иск по ДДУ;

📌 разписка за плащане на държавното мито;

📌 паспорти на двете страни по сделката - продавача ибъдещето собственикът на правото на иск;

📌 нотариално заверено съгласие на съпруга на продавача и купувача за сделката;

📌 разрешение за прехвърляне на права от компанията разработчик;

📌 удостоверение за липса на дълг към предприемача или задължение за плащане на останалата сума;

📌 разрешение от банката за транзакцията, ако продавачът е влязъл в DDU, използвайки кредитни средства.

Моля, предоставете оригинали на всички документи. Ако не е възможно да предоставите оригинала, служител на Rosreestr или MFC може да приеме нотариално заверено копие.

Държавната такса за регистрация на прехвърлянето на правото на искане на недвижим имот се заплаща авансово. Размерът му е 350 ₽ за физически лица илегален лица, митото винаги се заплаща от купувача.

След като служителят приеме документите, той ще издаде разписка със списък на приетите документи и крайния срок за извършване на промени в DDU. Обикновено отнема 10 дни. На определената дата служителят на Rosreestr ще издаде обратно приетите документи и ще уведоми за промените в споразумението за участие в капитала.

Как да получите апартамент по договор за възлагане

След като регистрирате договора за възлагане, изчакайте предприемача да въведе в експлоатация къщата. Той ще му назначи пощенски адрес, ще изготви кадастрален паспорт за самия обект и всеки апартамент, ще състави протокол за разпределението на апартаментите и ще извърши редица други действия. Ще ви даде заверено копие от разрешението за въвеждане в експлоатация и ще подпише акта за приемане на апартамента.

Свържете се с Rosreestr или MFC, за да регистрирате собствеността. Предоставете на служителя:

✔ паспорт на гражданин на Руската федерация;

✔ цесия и договор за дялово участие в строителството;

✔ копие от разрешението за въвеждане в експлоатация;

✔ удостоверение за приемане и прехвърляне на апартамента;

✔ разписка за плащане на държавната такса.

Таксата е 2000 рубли за физически лица, 22 000 рубли за юридически лица.

Служител на Rosreestr или MFC ще приеме документите, ще издаде разписка със списък с документи и датата, когато трябва да ги вземете. Срокът за вписване на права на собственост е 10 работни дни. Когато дойдете в Rosreestr, ще получите обратно оригиналните документи и извлечение от USRN с потвърждение на собствеността.

Колко струва прехвърлянето на апартамент в нова сграда

Купувачът поема разходите по възлагането. Той плаща част от държавната такса в размер на 350 рубли. Сумата, която цесионерът плаща на възложителя, зависи само от изискванията на купувача. как да продадете апартамент в ипотека по възлагане.

Ако правата нанова сграданепълнолетни

Ако непълнолетни фигурират в споразумението за предучилищно образование, задължително е да се получи разрешение за транзакцията от органите по настойничество при регистриране на назначението. Законните представители на непълнолетния са родителите или настойниците - те ще подпишат заданието.

Ако институцията за предучилищно образование е регистрирана с майчин капитал

Ако направите прехвърляне на права и продавачът е използвал средства от майчинския капитал, за да сключи DDU, процедурата става по -сложна. Заданието трябва да посочва, че децата ще получат своите дялове всобственслед края на строителния период.