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El número de casos de cesión de derechos de reclamación ha ido creciendo recientemente, de mes a mes, Rosreestr registra este aumento. Al mismo tiempo, ciertos riesgos suelen estar asociados con dichas transacciones. Los casos se han vuelto más frecuentes cuando un contratista que ha recibido un apartamento como pago del desarrollador no cumple con sus obligaciones con la empresa constructora, como resultado, se rescinde el contrato de cesión, después de lo cual el apartamento se devuelve al tribunal. Los expertos dijeron cómo protegerse contra tales situaciones.

Para quienes vayan a comprar un apartamento en un edificio nuevo, hoy están abiertas tres vías. Primero, firme un acuerdo sobre participación de capital en la construcción directamente con el desarrollador. En segundo lugar, es posible convertirse en propietario de un apartamento en un edificio nuevo mediante la celebración de un acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamación con una persona que compró este apartamento a un desarrollador con fines de inversión. La tercera opción es cuando se concluye un acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamación con un contratista que realiza trabajos de construcción e instalación en la instalación.

Las situaciones más comunes hoy en día son cuando un contratista actúa como vendedor.

La peculiaridad de la cesión del derecho de reclamación en virtud del contrato de participación en el capital en la construcción es que, como resultado de dicha transacción, el efecto del primer acuerdo de participación en el capital no termina, solo cambia el comprador (en lugar del original inversor, una nueva persona se convierte en él). Los derechos y obligaciones del inversor original se transfieren al comprador, mientras que todas las condiciones del primer contrato (condiciones de trabajo, precio del apartamento y período de garantía) siguen siendo las mismas. La cesión es posible después del registro estatal del acuerdo de participación de capital y antes de que se firme el certificado de aceptación para este apartamento. Al igual que un acuerdo de participación accionaria, la cesión de derechos está sujeta al registro estatal.

No es necesario acordar la cesión con el desarrollador (la excepción son los casos en los que el contrato de participación accionaria contiene una cláusula de que la cesión de un derecho es imposible sin el consentimiento del desarrollador). Pero después de que se registre el contrato para la cesión de derechos, el comprador debe informar al desarrollador que los derechos sobre el objeto le han sido transferidos. Para ello, se envía un aviso redactado en forma simple por escrito a la dirección de la empresa constructora. Este documento debe contener información sobre el primer participante en la construcción compartida y el nuevo inversor. Es recomendable adjuntar una copia del contrato de cesión a la notificación.

Dos tipos de asignaciones

De acuerdo con la Ley N ° 214-FZ "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos", una cesión es posible en dos casos: después del pago total del costo del contrato o con la transferencia simultánea de la deuda a un nuevo participante en construcción.

1. Si el pago en virtud del acuerdo se ha realizado en su totalidad, se requerirá un certificado de pago completo para el registro.

2. Si el primer participante en la construcción no ha pagado en su totalidad, el saldo de la deuda se transfiere al comprador simultáneamente con la cesión. La transferencia de deuda a otra persona solo es posible con el consentimiento del acreedor. En este caso, el registro estatal requerirá el consentimiento por escrito del desarrollador para la cesión. Si el consentimiento no está en la lista de documentos presentados, esta es la base para la suspensión del registro estatal del acuerdo de cesión.

Paquete de documentos para la transacción

Todos los documentos necesarios para la cesión de derechos se dividen en los necesarios para registrar una transacción con Rosreestr y los que el comprador debe recopilar para proteger sus derechos en el futuro.

Documentos necesarios para Rosreestr (todos los documentos se proporcionan por duplicado: original y copia):

1) un documento que confirme el pago en virtud del contrato, o documentos que confirmen la transferencia simultánea de deuda a un nuevo comprador;

2) el consentimiento por escrito del desarrollador para la cesión del derecho de reclamación en virtud del contrato (si así lo prevé el acuerdo de participación accionaria y también si la cesión se produce con la transferencia simultánea de la deuda al comprador);

3) consentimiento notarial del cónyuge;

4) si se pignora el derecho de reclamo, el consentimiento por escrito del acreedor pignoraticio;

5) el acuerdo sobre cuya base surgió la obligación garantizada por la hipoteca (para el registro del acuerdo de cesión, dos partes del acuerdo se aplican a Rosreestr);

6) el consentimiento de las autoridades de tutela y fideicomiso para la cesión de los derechos de reclamación en virtud del contrato, si el participante en la construcción compartida es menor de edad (incapacitado).

Documentos requeridos por el comprador

Al comprar un apartamento a un contratista, el comprador debe estar interesado en dos puntos principales: si el contratista realmente tiene derecho a disponer de este objeto y si el pago se realizó en virtud del contrato.

Como regla general, se concluye un contrato entre el contratista y el desarrollador con la subsiguiente compensación etapa por etapa del costo del trabajo realizado como pago por los objetos comprados. A medida que estos trabajos se completan bajo estos dos contratos: un acuerdo de participación de capital y un contrato de trabajo, se realiza una compensación.

Aquí son posibles dos casos. La primera es cuando el apartamento se vuelve a emitir al contratista (se ha concluido un acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamación o un acuerdo para la participación en la construcción compartida, registrado con Rosreestr).

“En esta situación, todo es bastante simple”, explica Yulia Mikhailova, abogada del bufete de abogados Soyuz. - Según un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles (USRR), se comprueba si el vendedor es realmente el titular de los derechos de autor, si existen restricciones o gravámenes al derecho de reclamación.

Vale la pena preguntarle al desarrollador si se realizó el pago, como regla general, el contratista debe tener un contrato registrado y certificados de pago a la mano. Si hay titulares de derechos anteriores, debe haber documentos que confirmen su pago a los titulares de derechos anteriores, y así sucesivamente hasta que se realice el pago al desarrollador. Si el pago se realizó mediante la compensación de reclamaciones mutuas, debe solicitar que se le proporcione una copia de dichos acuerdos. Esto protegerá a los compradores de las reclamaciones de vendedores anteriores. Se debe prestar especial atención a las condiciones que son vinculantes para los contratos de este tipo. Sin ellos, el contrato no se concluirá. Dado que el derecho de reclamación surge del contrato de participación en la construcción compartida, todos los detalles de dicho contrato (número y fecha de celebración, así como otra información que permita establecer el alcance de las reclamaciones cedidas) deben especificarse en la cesión. contrato ".

El segundo caso es cuando los contratistas no tienen derecho legal a reclamar en relación con el objeto de construcción compartido, el apartamento está registrado con el desarrollador o un tercero.

“En este caso, el comprador debe prestar especial atención al momento de la transferencia Dinero, - dice Yulia Mikhailova. - Si el apartamento aparece en la lista del desarrollador, debe solicitar en la confirmación del pago no solo un certificado, sino también otro documento (recibo y recibo en efectivo). Si el apartamento es propiedad de una persona, en consecuencia, es esta persona quien debe emitir un recibo para recibir los fondos. Me gustaría llamar especialmente la atención de los compradores sobre el hecho de que al realizar una transacción, es necesario estudiar la documentación del desarrollador: permiso de construcción, documentación del proyecto y todos los cambios realizados en su contenido. Papeles que confirman que el promotor tiene derecho a ser propietario del terreno. En situaciones difíciles, debe intervenir un abogado ”.

De conformidad con el artículo 17 de la Ley Federal No. 214-FZ, un acuerdo sobre la cesión del derecho a reclamar en virtud de un acuerdo de construcción compartida está sujeto al registro obligatorio con Rosreestr. El acuerdo de cesión se considera concluido solo desde el momento del registro estatal.

Elena Khamardyuk, Jefe del Departamento de Supervisión de Construcción Compartida del Servicio de Supervisión de Obra y Control de Vivienda:

Al comprar objetos de los contratistas, los ciudadanos deben comprender qué documentos se requieren para dicha transacción, de modo que en caso de un litigio en el futuro, podrían defender sus derechos ante los tribunales. Se requiere no solo tener un certificado del desarrollador sobre el trabajo realizado por la organización del contratista en las instalaciones del desarrollador, sino también todos los documentos financieros que confirmen los acuerdos entre el desarrollador y la entidad legal a la que se transfirió el apartamento (compensación de reclamos mutuos , formas de trabajo realizado), porque el certificado del desarrollador sobre el trabajo realizado por el contratista documento financiero no es. Y en el caso de que surja una situación en la que el promotor ha cedido el local, ha redactado un contrato de participación patrimonial con un contratista, pero por algún motivo este último no ha cumplido con sus obligaciones, la obra no ha sido completada, y el objeto ya ha sido cedido a una persona física, protegerá los intereses del accionista.

Ekaterina Shelavina, Subdirector del Departamento de Registro de Participación Equitativa en la Construcción de la Oficina Rosreestr para el Territorio de Krasnoyarsk:

Recientemente se ha notado el número de casos en que se suspende el registro de una transacción para la cesión del derecho de reclamación. Y aunque situaciones similares generalmente están permitidos, Documentos requeridos Las partes redactan y se realiza el registro, todo este mes, mientras se suspende la cesión, el comprador pasa con nerviosa anticipación.

En la práctica, los compradores a menudo no verifican los términos del contrato o la disponibilidad del consentimiento del desarrollador para la cesión del objeto, esto conduce a la suspensión del registro. Hacemos una solicitud al desarrollador, y si el desarrollador no dio su consentimiento a la cesión, y está previsto en los términos del contrato, se rechazará el registro del contrato.

El comprador debe leer detenidamente el contenido del primer contrato de participación accionaria en la construcción, con las condiciones en las que celebró con el inversionista original, asegurarse de que no haya gravámenes (hipotecas) en el apartamento. Si hubo varias concesiones, asegúrese de que el pago se haya realizado para todas.

En cualquier caso, debe recordarse que todos los derechos sobre un objeto surgen solo desde el momento del registro, hasta que haya una inscripción en el registro, no importa lo que reclame el vendedor, estas son solo sus palabras, realmente puede disponer del objeto solo después de que haya aparecido la entrada en la USRR.