La presa es la forma de la superficie terrestre. superficie terrestre

La cesión es un tipo de transacción bastante popular cuando se compra un apartamento en un edificio nuevo.

Le ofrecemos descubrir cómo llevarlo a cabo con el mayor beneficio y el mínimo riesgo para el comprador.

El orden de la transacción difiere según el contrato en función del cual el promotor vende los apartamentos: mediante un acuerdo de participación de capital o mediante la adhesión a una cooperativa de construcción de viviendas. Este artículo se centrará en la transferencia de derechos en virtud de un contrato de participación accionaria.

¿Cuál es la esencia de la tarea?

La construcción de un edificio de varios pisos lleva varios años y el precio por "cuadrado" aumenta gradualmente a medida que la construcción del objeto se acerca a la fecha de finalización. Un apartamento en la etapa de excavación es más barato que en las etapas posteriores; es en este momento cuando los inversores prefieren comprar un apartamento para su posterior venta. Cuando se revende un apartamento antes de que la casa entre en funcionamiento, se concluye un trato especial: la cesión de reclamaciones (acuerdo de cesión).

Lo principal que debe entender el comprador es que no adquiere el apartamento en sí, sino el derecho a reclamarlo. Es decir, no solo se le transfieren los derechos a recibir un apartamento, sino también los riesgos que asume al invertir en un objeto en construcción, así como las obligaciones para cumplir con el contrato de participación patrimonial.

Bonificaciones por asignaciones

A menudo, esta es la única oportunidad de vivir en una casa que le guste, si todos los apartamentos están agotados o el precio de ellos ha aumentado considerablemente. Queriendo seguir siendo competitivo, el accionista (inversor) ofrece un apartamento mucho más barato de lo que el desarrollador vende las opciones restantes. Además, la inauguración de la casa no tendrá que esperar mucho; generalmente transfieren derechos en casas prácticamente construidas.

Trucos de negociación o cómo obtener el mayor beneficio

Para maximizar las ganancias, los inversores intentan vender un apartamento por cesión más cerca del momento en que se pone en funcionamiento el objeto, y es necesario tener tiempo para implementarlos antes de firmar el certificado de aceptación (aceptación del apartamento). Después de la firma de este acta y hasta el momento del registro de la propiedad, pasan un promedio de 3 a 5 meses, y durante este período el apartamento no puede volver a registrarse. En consecuencia, en casas con una gran cantidad de apartamentos, más cerca del momento en que se pone en funcionamiento el objeto, puede negociar de forma segura con los vendedores y ahorrar significativamente en la compra.

La situación es similar con las empresas contratistas que recibieron vivienda del desarrollador a expensas de los servicios prestados o el suministro de materiales. Estas empresas suelen ofrecer apartamentos por más de precios bajos ya que necesitan capital de trabajo.

¿Dónde pueden surgir las "trampas"?

En primer lugar, existe el riesgo de comprar una vivienda con problemas, cuya fecha de finalización se pospondrá por un período desconocido o no se completará en absoluto. Quizás el primer accionista (cedente) decidió transferir el apartamento porque encontró problemas técnicos y violaciones. Por lo tanto, la tarea principal del comprador (cesionario) es averiguar los motivos de la cesión, verificar a fondo la información sobre el desarrollador y estudiar detenidamente el acuerdo de capital en sí. Además, un accionista potencial debe estar preparado para los siguientes gastos financieros:

• el vendedor puede pasar al comprador "compensación": el costo de volver a emitir documentos para la asignación (alrededor de 30-50 mil rublos)
• si se transfiere una vivienda comprada con una hipoteca, el banco puede exigir el pago de comisiones para eliminar el gravamen de la misma (1-2% del monto de la deuda pendiente).
• los documentos notariales requeridos para la transacción costarán alrededor de 3 mil rublos.

Instrucciones paso a paso para registrar una oferta para un comprador

Una vez que haya decidido el futuro apartamento y haya acordado con el vendedor, debe:

Analizar y preparar documentos

1. Estudiamos el contrato de participación patrimonial "básico", prestando especial atención a los derechos y obligaciones del accionista. En esta etapa, será posible acordar con el vendedor la división de las obligaciones financieras (costos de registro). Si tiene dificultades o malentendidos, puede recurrir a la ayuda de un abogado.
2. Solicitar actos de conciliación (también conocido como acto de acuerdos mutuos), confirmando el pago total o parcial por parte del actual accionista de la vivienda en construcción.
3. Negociar el consentimiento notarial de los cónyuges o certificado de ausencia del mismo.

Firma un contrato

1. La firma de un contrato de cesión suele tener lugar en la oficina del promotor, quien avala el contrato y por su parte (si tal requisito se especifica en el contrato).
   Importante: si la vivienda se compró mediante hipoteca, deberá obtener el consentimiento del banco para esta transacción y transferir la deuda al comprador. En este caso, debe preparar un paquete completo de documentos para el banco, que generalmente se requiere para un préstamo. Si está dispuesto a pagar el costo total del apartamento, es posible que el banco le solicite que pague una comisión por eliminar el gravamen.
2. Registrar un acuerdo adicional al acuerdo de cesión de derechos y obligaciones con las autoridades. servicio público registro (Rosreestre). Este servicio generalmente lo proporciona el desarrollador. Legalmente, solo después del registro entra en vigencia la cesión.

Transferencia de fondos al vendedor

El método de pago más popular y seguro es a través de una caja de seguridad. Además, el vendedor toma el dinero solo después de recibir los documentos registrados de Rosreestr, es decir, cuando los derechos de propiedad ya se le han reemitido oficialmente.

En ocasiones el vendedor puede ofrecer un descuento por la transferencia de dinero en el momento de la transacción para no esperar a que se vuelva a registrar el contrato, que suele tardar desde varias semanas hasta varios meses. Sin embargo, en este caso, existe el riesgo de que el acuerdo no se registre por ciertas razones: pago incorrecto de la tasa estatal, un error en el acuerdo, documentos notariales y más. Este riesgo es pequeño, pero si el juego vale la pena o no, depende de usted.

Una vez completada la transacción, asegúrese de recibir el contrato de cesión original y el contrato de participación accionaria con el sello de Rosreestr. Además, asegúrese de llevar los documentos que confirmen el pago del apartamento del primer accionista.

Entonces, para resumir:

La asignación es oportunidad real ahorre si quiere comprar un apartamento en edificios nuevos
1. Es necesario estudiar cuidadosamente los documentos y verificar los términos de la transacción.
2. Es importante informarse con el promotor y con el banco (si el apartamento está en una hipoteca) sobre costos financieros y acordar su distribución con el vendedor.

El paquete de documentos requeridos por el comprador para la cesión.

Un participante en el DDU (Equity Participation Agreement), que compró el local al desarrollador en la etapa inicial de construcción, tiene derecho a venderlo a otra parte hasta que el edificio esté en funcionamiento. (leer)

Se firma un acuerdo de cesión de derechos entre el comprador y el accionista. Las partes de la transacción deberán notificar al desarrollador de esta intención por escrito proporcionándole una copia del acuerdo. La empresa constructora debe dar su consentimiento.

La cesión se rige por el artículo 11 de la Ley Federal No. 214.

Información del comprador

Al comprar un apartamento por cesión de derechos, hay matices:

1. Al redactar, se indica el tipo de contrato original, la base para la transferencia de derechos.
2. El documento asigna una cantidad fija y un procedimiento de cálculo. Sin esta cláusula, la transacción puede considerarse ilegal.
3. Se verifican los documentos del desarrollador para la implementación de las actividades de construcción.
4. El contrato de cesión está certificado por notario.
5. El comprador notifica al desarrollador sobre la transacción, independientemente de si esta cláusula está detallada en el documento o no.

Motivos para celebrar un contrato

Los motivos para firmar el documento de cesión están regulados por el artículo 328, párrafo 1 del Código Civil de la Federación de Rusia. El derecho de propiedad que pertenece al accionista (confirmado), de acuerdo con la ley, puede transferirse a la otra parte en virtud de la transacción concluida.

Es posible una transición en caso de sucesión legal (herencia) o reorganización de una entidad legal, si las instalaciones son propiedad de una organización.

Un accionista puede ceder el derecho a reclamar si se cumplen las siguientes condiciones:

1. La asignación ocurre después. O la deuda se transfiere a la vez a una nueva persona de participación accionaria en el contrato. La segunda parte pagará al desarrollador.
2. La cesión está permitida desde el momento en que se fija el documento de la DDU, hasta que las partes hayan certificado la escritura subordinada u otro documento sobre la transferencia del edificio a la operación.

La persona original que cedió la reclamación es responsable de la invalidez del derecho transferido a la nueva parte del contrato. Pero el accionista no es responsable del incumplimiento por parte del desarrollador.

Excepción: el participante de la DDU avaló la empresa al nuevo accionista.

Algoritmo para concluir un contrato

Los derechos bajo los documentos de cesión en construcción compartida se transfieren al nuevo propietario en la medida en que pertenecían al antiguo accionista. Antes de firmar el contrato se realizan acciones:

1. Consultando la documentación del desarrollador.
2. Elaboración de los trabajos de los participantes.
3. Elaboración de contrato.
4. Registro del acuerdo.

Para verificar los papeles, las empresas se postulan a la oficina de la organización dedicada a la construcción. La administración está obligada, a la primera solicitud del comprador, a presentar papeles requeridos:

1. Certificados constitutivos de la empresa.
2. Certificado de registro y TIN.
3. Patentes de tierras: propiedad o arrendamiento.
4. Estado financiero trimestral.
5. Licencia de obra.

Junto con estos certificados, el comprador tiene derecho a solicitar plan de construcción... Afirma:

1. Objetivo proyectado.
2. Etapas de construcción.
3. Ejecución de la construcción del edificio (plazo).
4. Tiempo de puesta en servicio de la casa (estimado).

La organización debe tener una declaración de proyecto que establezca cómo se debe cumplir con la obligación del desarrollador. Y el contrato confirmando sobre la base de qué (significa) se lleva a cabo la construcción.

Acciones de las partes de la transacción

Antes de vender el local el vendedor toma acción:

1. Notifica al desarrollador de la venta: se notifica a la organización por escrito. Si no se advierte a la empresa sobre el cambio de accionista, la transacción puede declararse ilegal.
2. El desarrollador emite un permiso por escrito: la empresa requiere hasta un 5% para el proceso de asignación. Dado que el vendedor vende el área principalmente a un precio superior al comprado a la firma.
3. La empresa emite un certificado de pago de la deuda en virtud del contrato.
4. Consentimiento (certificado) de uno de los cónyuges para la venta - al adquirir un local en matrimonio. leer acerca de la división de la propiedad.
5. Permiso bancario: al encontrar un apartamento en una hipoteca.
6. Extracto del EGPR (Registro Unificado de Derechos del Estado).

El comprador debe obtener el permiso de la esposa / esposo antes de comprar (comprar una propiedad en matrimonio). El futuro accionista firma y recibe un contrato de préstamo, si el espacio habitable se compra con una hipoteca.

Redacción correcta

Después de todas las acciones, se redacta un acuerdo, sujeto a registro. El documento lo redacta una empresa constructora, una agencia inmobiliaria o un abogado.

El contrato estipula:

1. El tema del acuerdo son los nombres de los participantes, el número del documento de participación en la institución educativa preescolar, el objeto de transferencia (número de habitaciones, total y área habitable, número de habitación).
2. Costo, procedimiento de liquidación, asegurando el cumplimiento de las obligaciones de pago.
3. Obligaciones y responsabilidades de las partes.
4. Conclusión, direcciones y firmas de las partes del acuerdo.

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Tiempo de procesamiento

La inscripción se realiza en la Cámara de Registro o Catastral y el MFC (Centro Multifuncional).

En presencia de un empleado, los participantes firman un acuerdo y aportan documentos:

1. Identificación.
2. Consentimiento de los cónyuges, si es necesario.
3. Compra de documento previamente firmado con el desarrollador.
4. Información sobre la deuda con la empresa o un documento sobre la transferencia de la deuda a un nuevo accionista.
5. Permiso de la firma para la cesión de derechos.
6. Confirmación del banco (con prenda) y contrato de préstamo, si hay hipoteca.

Después de la transferencia de documentos, se paga la tasa estatal. Cada comprador tiene su propio recibo. El registrador llena una solicitud. Indica: el objeto, parámetros técnicos y datos de los participantes en la compraventa.

Un empleado del servicio catastral acepta el contrato firmado, originales y copias de papeles. El vendedor y el comprador reciben un recibo con la fecha del documento registrado.

El período de certificación es de 5 a 10 días hábiles.

A la hora señalada, el comprador recoge el contrato certificado. El vendedor recibe un documento firmado originalmente con el desarrollador.

Cuales son las caracteristicas?

El comprador reemplaza al propietario original. Por convenio, recibe la cantidad de derechos que tenía el vendedor.

El participante de la institución educativa preescolar tiene derecho a exigir la transferencia de propiedad en el horario acordado... Pero el documento compartido está sujeto a registro obligatorio y el derecho de reclamo entra en vigor desde el momento de la certificación. Se está llevando a cabo la transferencia de derechos bajo el sistema de educación preescolar, que puede demorar varios meses.

Pero si los medidores se transfieren al accionista, entonces la cesión pierde su significado: el desarrollador cumplió con sus garantías y el accionista ejerció el derecho de la DDU. En este caso, se firma un contrato de venta regular.

Con una DDU, la asignación se lleva a cabo solo desde el momento del registro hasta que las instalaciones se transfieren al propietario.

Conclusión

La cesión de derechos de reclamación no es, como tal, un documento de compraventa de espacio residencial. Es así como se produce un cambio de partes (accionista o adquirente) con el consentimiento del promotor.

Al pagar los fondos en virtud del contrato, el nuevo propietario adquiere los derechos y responsabilidades del documento principal, previamente celebrado con la empresa constructora.

La cesión de derechos está sujeta a la tasa del impuesto sobre la renta de las personas físicas:

1. Residente de la Federación de Rusia - 13%.
2. No residente - 30%.

Acerca de qué tipo de trato es y qué temer al comprar una vivienda en construcción que no sea de un desarrollador: en tarjetas cortas

Foto: Alexander Tarasenkov / Interpress / TASS

Comprar una vivienda en un edificio en construcción no siempre significa que el trato se pueda concluir directamente con el promotor. La venta de pisos en edificios nuevos por otras personas jurídicas, así como por los primeros accionistas, es una práctica muy común. De hecho, no están vendiendo los apartamentos ellos mismos, sino cediendo sus derechos sobre ellos.

En tarjetas cortas, te contamos cómo se realizan dichas transacciones, cuáles son sus características y riesgos.

Asignación de derechos Que es este trato

La cesión de derechos es una transacción para la compra de un apartamento en un edificio sin terminar que se compró previamente a un desarrollador. “En pocas palabras, se trata de la sustitución de un accionista por otro en el acuerdo de participación en la construcción compartida de un edificio de apartamentos”, explica Valery Kochetkov, jefe del departamento de ventas del departamento de nuevos edificios de Inkom-Real Estate.

El hecho es que en un edificio en construcción, el objeto en sí (apartamento) aún no existe físicamente y no tiene una dirección postal exacta. Solo existe un derecho, formalizado mediante convenio de participación patrimonial, y este derecho puede ser cedido a otra persona. De hecho, el accionista inicial transfiere al comprador el derecho de reclamar contra el desarrollador por la transferencia del apartamento después de la finalización de la construcción y otros derechos y obligaciones estipulados por la DDU.

Vendedores Quién vende habitualmente viviendas sin terminar

En primer lugar, se trata de inversores mayoristas; por regla general, entidades legales que han comprado varias docenas de apartamentos bajo la DDU. Los apartamentos comprados al inicio de las ventas más cerca de la finalización de la construcción se venden a un precio más alto, que es lo que ganan los inversores.

En segundo lugar, los contratistas actúan como vendedores. El desarrollador les pagó por el trabajo realizado metros cuadrados y necesitan convertirlo en dinero.

En tercer lugar, se trata de inversores privados (particulares) que también se benefician de la venta de un apartamento casi terminado, comprado al precio más bajo en la etapa de excavación.

El cuarto tipo de vendedores son los accionistas en una situación de vida ordinaria: por ejemplo, inicialmente compraron para lo que tenían suficiente dinero, pero mientras se construía la casa, hubo una oportunidad de comprar un apartamento. área más grande o en otra zona.

“A menudo, las personas primero compran un apartamento de una habitación y luego, a medida que aumenta el precio en el momento de la entrega de la casa, lo asignan al mismo proyecto, pero en el siguiente turno, compran un apartamento más espacioso al precio inicial. ”, Señala el presidente del consejo de administración de Best-Novostroy Irina Dobrokhotova.

Desarrollador¿Necesito obtener su permiso?

No en todos los casos. Muchos desarrolladores practican cobrar una comisión por obtener un permiso (consentimiento) para una cesión. Esta cláusula está regulada por la propia DDU: si se establece una condición en el acuerdo de participación en el capital de que se requiere el consentimiento del desarrollador para la cesión, deberá cumplirse. “El tamaño de la comisión puede ser fijo (30-60 mil rublos por apartamento) o expresarse como una tasa de interés (puede llegar al 4%)”, explica Oleg Stupenkov, director de la empresa consultora TOP Idea.

Además, el promotor puede incluso imponer una prohibición a la venta de un apartamento por cesión, de modo que los primeros accionistas no entren en masa al mercado con ofertas de reventa. Pero si la DDU no prohíbe la cesión, luego de que se complete el trato, el nuevo accionista solo necesita notificar al desarrollador al respecto, adjuntando una copia del acuerdo registrado y sus contactos a la carta.

Comisión Por qué las empresas constructoras lo toman

Por eso tratan de regular el comportamiento de los inversores que han comprado un pool de apartamentos en el foso de cimentación con el fin de evitar un gran volumen de apartamentos en venta a precios inferiores a los de él. Los apartamentos de inversión a menudo se venden entre un 5% y un 10% por debajo de los precios establecidos por el desarrollador para viviendas similares.

“Hay proyectos en los que las concesiones no juegan ningún papel en absoluto y no afectan la tasa de venta de apartamentos por parte del desarrollador”, dijo Oleg Stupenkov. - La mayoría de las veces se trata de complejos residenciales a gran escala con altas tasas de venta. Pero en proyectos puntuales, donde el plan de ventas del desarrollador por mes no supera los mil metros cuadrados. m, la pérdida de beneficios ya será tangible ".

Cliente Por qué esa compra es beneficiosa para él

El beneficio de comprar un apartamento mediante la asignación de derechos es que puede comprar un apartamento en un edificio en construcción más barato que el propio desarrollador, quien regularmente lleva a cabo aumentos de precios planificados a medida que el objeto está listo. Además, si la mayor parte de los apartamentos en el objeto de interés ya se han agotado, es probable que se pueda comprar una opción interesante mediante cesión a los accionistas originales.

Restricciones¿Qué impide la conclusión de tal trato?

Un acuerdo sobre la cesión de derechos solo puede celebrarse dentro de un período de tiempo determinado: desde el momento del registro estatal del acuerdo de participación accionaria (DAC) y hasta la firma de la escritura de transferencia entre el accionista y el promotor. Después del registro del apartamento en la propiedad, ya se concluyó un acuerdo de compraventa.

El accionista no puede ceder el derecho de reclamación en virtud de la DDU si aún no ha pagado el contrato. “Esto puede ser, por ejemplo, si el apartamento se compró a plazos”, dice Maria Litinetskaya, socia gerente de Metrium. - En este caso, la sustitución de un accionista solo es posible con el consentimiento del desarrollador. Al mismo tiempo, se firma un acuerdo de cesión con una transferencia de deuda. En el texto del convenio se introduce la redacción de que el accionista N ° 1 transfiere la deuda al accionista N ° 2 a la promotora en la cantidad especificada ".

Trato Como consiste

El accionista inicial y el comprador celebran un contrato de cesión de derechos de reclamación (DUPT). El original de este documento y el acuerdo de participación de capital (DAC) se transfieren al comprador final. Al mismo tiempo, en el acuerdo sobre la cesión de derechos, se requiere una referencia a la DDU, y también se indica información básica sobre el objeto, sus características y costo. Además, allí se debe confirmar el cumplimiento íntegro de las obligaciones financieras del vendedor con el promotor. A su vez, la empresa promotora transfiere los documentos de pago al nuevo comprador. Si el apartamento tiene una hipoteca, el comprador final debe obtener un certificado de eliminación del gravamen.

A continuación, se redacta una escritura de cesión de toda la documentación anterior, se certifica por ambas partes en virtud de un acuerdo de cesión de derechos de reclamación. El paquete de documentos se transfiere al MFC para el registro del DUPT en Rosreestr, luego se realiza el pago de la compra. Después de recibir los documentos registrados, el comprador adquiere el derecho legal de reclamar el apartamento.

Riesgos Qué tener en cuenta en las transacciones de cesión

El riesgo de incumplimiento del plazo de construcción no disminuye, como es el caso de la conclusión de una DDU, por lo que es importante una verificación exhaustiva de la confiabilidad del desarrollador. Puede estimar, por ejemplo, el número de apartamentos en venta por parte de los primeros coinversores. " Un gran número de propuestas para la venta de apartamentos en construcción de particulares pueden indicar la aparición de problemas para el desarrollador y el riesgo de violar los plazos para la finalización de la construcción ", - dijo el Director General de la empresa" Miel-Novostroyki "Natalya Shatalina.

También existe el riesgo de que se invalide el trato. Entre las razones que pueden llevar a esto se encuentran el reconocimiento del primer accionista como en quiebra dentro de un año después de la venta del piso, así como la falta de notificación a la promotora sobre la cesión del derecho de reclamación.

“Finalmente, para el comprador, todavía existen muchos riesgos inherentes a la compra de una vivienda secundaria”, dijo Maria Litinetskaya. - Por ejemplo, es mejor averiguar con anticipación si hay menores entre los propietarios de la institución educativa preescolar y si se les ha comprado otro inmueble, no de menor superficie. Además, el comprador debe averiguar si el vendedor no estaba casado en el momento de la compra del apartamento y, si lo estaba, si recibió el consentimiento por escrito del cónyuge para venderlo ".

El comprador debe asegurarse de que se le transfiera el original de la DDU (o su copia notariada si se concluye la DDU para un gran volumen de apartamentos), advierte Natalya Shatalina. Además, los documentos que confirmen el pago de la DDU deben ser auténticos (originales o copias notariadas de las órdenes de pago, un certificado del desarrollador sobre el cumplimiento de las obligaciones).

Compra a entidades legales¿Es más seguro comprar un apartamento a contratistas que a propietarios privados?

Aquí también hay riesgos que hay que tener en cuenta. Hay situaciones en las que la empresa contratante general negocia con el desarrollador la compensación por obra. En este caso, el precio se negocia por 1 metro cuadrado. metro.

“El contratista y el constructor firman simultáneamente un DDU y un contrato de trabajo con una descripción de las condiciones para la compensación”, dijo Oleg Stupenkov. - La DDU pasa inmediatamente a registro, pero es posible que aún no se pague en el momento de la cesión posterior, ya que está ligada al contrato de trabajo. Por tanto, el comprador final, que pretenda celebrar un contrato de cesión con el contratista, deberá comprobar no solo la DDU, sino también los actos de liquidaciones mutuas, facturas y el contrato de obra, que incluye el apartamento de interés que se ofrece para cesión. Al concluir un contrato de cesión con un particular, también debe solicitar un acto de conciliación y pago, comprobando el hecho de pago de la DDU. Por lo tanto, el consejo más importante: concluya acuerdos de cesión solo en la oficina de ventas del desarrollador ".

Hipoteca¿Es posible comprar un apartamento mediante cesión de derechos mediante un préstamo?

Hace unos años, los bancos, por regla general, no aprobaron la emisión de un préstamo hipotecario para la compra de viviendas en virtud de un acuerdo de cesión. Pero hoy están mucho más dispuestos a aceptar financiar tales transacciones para objetos inmobiliarios acreditados: esto sugiere que el mecanismo DUPT ya está bien desarrollado. Entre las instituciones de crédito que están dispuestas a otorgar hipotecas en las condiciones especificadas se encuentran Sberbank, VTB24, DeltaCredit, Bank of Moscow y otras.

En la construcción: una forma común de comprar una casa en edificios nuevos. Los apartamentos líquidos se agotan rápidamente, por lo tanto, a menudo, una cesión es la única opción para comprar un apartamento en una casa que le guste. Sin embargo, este procedimiento está asociado con ciertas características legales, que discutiremos en el artículo.

En esencia, una cesión es la misma compra y venta, pero formalizada bajo un contrato de cesión de derechos de reclamación. Hay tres partes involucradas en dicha transacción:

1. Desarrollador - entidad, recibió el pago por un objeto inmueble que se encuentra en etapa de construcción.
2. Un vendedor o cedente es más a menudo una persona que ha contribuido con una cantidad para la compra de bienes inmuebles sin terminar.
3. Comprador o cesionario es una persona que ha expresado su deseo de obtener un título de propiedad inmobiliaria que aún no se ha completado, pero que aparece como objeto de participación patrimonial.

Así, en virtud del contrato de cesión, el accionista transfiere al cesionario las obligaciones y derechos en virtud del DDU, que se establece entre el accionista vendedor y la empresa promotora. Los inversores suelen utilizar este tipo de transacciones. Compran objetos del desarrollador en la etapa de obtención de un permiso de construcción y, en la etapa final de desarrollo, venden apartamentos a un precio más alto.

Este mecanismo también es utilizado por personas que no persiguen el objetivo de obtener ingresos, sino que simplemente por alguna razón subjetiva cambian de opinión para comprar una vivienda. Con la ayuda de una asignación, podrán devolver el dinero gastado. Para estas personas, la ejecución de un contrato de cesión es la única forma de evitar el pago de la multa prevista por la DDU.

La posibilidad de reemitir los derechos de reclamación está prevista y regulada por las siguientes disposiciones reglamentarias:

1. Ley Federal N ° 214 "On" de 30 de diciembre de 2004.
2. Arte. 164 del Código Civil de la Federación de Rusia, que regula la cuestión del registro de un acuerdo.
3. Arte. 388-390 del Código Civil de la Federación de Rusia regula las cuestiones relacionadas con la cesión.
4. El Código Fiscal de la Federación de Rusia, que especifica los detalles de la transferencia de impuestos al presupuesto.

La celebración de este tipo de contrato solo es posible antes de la transferencia de la propiedad de la vivienda existente a un participante en la construcción compartida. Después del registro del certificado de aceptación, ya no será posible concluir la asignación.

Como resultado de la cesión, los acuerdos primarios entre el accionista y el desarrollador no se pueden corregir. Por ejemplo, si un accionista compra una vivienda a plazos y transfiere los pagos de acuerdo con el cronograma establecido, el cesionario también está obligado a cumplir con estas condiciones.

Ejecución del contrato de cesión del derecho de reclamación

Es posible redactar un acuerdo sobre la cesión de derechos solo con el consentimiento de las tres partes interesadas. Después de la celebración del acuerdo, los derechos y obligaciones del vendedor se transfieren al cesionario en su totalidad.

Antes de vender un objeto, el vendedor está obligado a realizar las siguientes acciones:

1. Enviar una notificación por escrito al desarrollador sobre la próxima transacción y el cambio de accionista. Sin esta acción, la asignación puede considerarse ilegal.
2. Emisión de consentimiento por escrito por parte del desarrollador.
3. Obtener un consentimiento notarial del cónyuge, si la propiedad se compró en matrimonio.
4. Obtener un permiso bancario si se emitió una hipoteca para la compra de un apartamento.
5. Obtención de un extracto de la USRN para confirmar la legalidad de las acciones de la empresa promotora.

Así, tras la firma del contrato de cesión, el nuevo accionista deberá tener en sus manos:

• contrato de cesión de derechos de reclamación;
• recibos que confirmen el pago de fondos en el marco de participación accionaria en la construcción;
• el consentimiento del desarrollador para la transferencia de derechos al nuevo propietario;
• un extracto de la USRN;
• copia de DDU.

La transferencia de derechos está sujeta al registro estatal de acuerdo con el art. 164 del Código Civil de la Federación de Rusia. Para registrar una transacción, debe comunicarse con el Registro Federal o el MFC en la ubicación de la propiedad.

La siguiente información se prescribe en el texto del contrato de cesión:

• datos personales del cedente y cesionario;
• información sobre el tema de la transacción (derecho de reclamación);
• valor de transacción: la cantidad pagada al cedente por la transferencia de derechos;
• derechos y obligaciones de las partes;
• responsabilidad por la violación de los términos de la transacción;
• provisiones finales.

Por infracciones relacionadas con el pago del costo de acuerdo con el calendario de pago establecido, es posible cobrar una penalización en porcentaje. Se cobrarán intereses de penalización por cada día de retraso. Si el comprador viola los términos del contrato dentro de un mes, el vendedor tiene derecho a exigir que la transacción sea declarada inválida en los tribunales.

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Impuesto a la cesión de derechos para la educación preescolar en la construcción

La cesión de derechos de reclamación es una transacción compensada, lo que significa que existe un beneficio monetario que se reconoce como ingreso y tributa. Después de completar la transacción, el vendedor está obligado a pagar impuestos por el monto del 13% de la ganancia recibida.

La base imponible para el cálculo del pago será la diferencia entre el precio del contrato DDU y el costo de la cesión de derechos. El impuesto se calculará a partir de esta cantidad.

Al final del año en el que se realizó la transacción, el ciudadano está obligado a presentar a las autoridades fiscales una declaración completa en forma de 3-NDFL. Para reducir el monto del pago, puede escribir una solicitud de deducción de impuestos al mismo tiempo que presenta los informes.

Si la cantidad recibida en la asignación coincide con la cantidad bajo la DDU, entonces el individuo no tiene una parte rentable. En este caso, no es necesario que pague impuestos.

Ventajas, desventajas y riesgos de la asignación bajo la DDU

Un contrato de cesión tiene las siguientes ventajas:

• la oportunidad de comprar una vivienda en una casa que le guste cuando los apartamentos en ella ya se han vendido;
• beneficio económico para el vendedor;
• la oportunidad de devolver el dinero gastado en la DDU para el vendedor;
• Ahorro monetario para el comprador (hasta un 25%).

El registro de una cesión también puede ser beneficioso para una hipoteca. Al comprar una casa en la etapa inicial de construcción, es necesario largo tiempo pagar intereses sobre un préstamo sin posibilidad de instalarse en un piso. Si se concluye un contrato para la cesión de derechos, la hipoteca se paga inmediatamente antes de mudarse a un nuevo espacio habitable.

El lado negativo de la cesión es el aumento del riesgo del comprador al comparar la transacción con el registro inicial de participación accionaria. También existen otros riesgos:

1. La probabilidad de reconocimiento del contrato de cesión de derechos inválida.
2. Posibilidad de declarar en quiebra al promotor.
3. Fraude por doble cesión de derechos.
4. Violación por parte del vendedor de la condición de notificación obligatoria de la empresa promotora sobre la cesión.

Si el contrato se reconoce como inválido, el comprador sólo podrá presentar reclamaciones al cedente. Una verificación exhaustiva de la exactitud de la transacción ayudará a minimizar este riesgo. El contrato de cesión se considerará válido si se cumplen las siguientes condiciones:

• el accionista pagó el monto total especificado en la DDU, y puede confirmarlo con los documentos pertinentes;
• el desarrollador ha dado su consentimiento por escrito para registrar la cesión;
• existe el consentimiento del banco para la transacción si el apartamento se compró con una hipoteca.

De acuerdo con el art. 390 del Código Civil de la Federación de Rusia, si se violan las condiciones, toda la responsabilidad recae sobre los hombros del vendedor, es decir, el participante original en la DDU. El comprador tiene derecho a exigir al cedente la devolución del dinero recibido en virtud de la transacción.

La quiebra del desarrollador ocurre con bastante frecuencia. A menudo, esto es lo que provocó las ventas masivas de viviendas. En este caso, será imposible presentar una reclamación al vendedor, ya que puede no tener conocimiento de la insolvencia financiera de la empresa promotora. Puede exigir un reembolso al desarrollador, pero en caso de quiebra de este último, será muy difícil recuperar el dinero.

En el mercado inmobiliario, a menudo es necesario lidiar con acciones fraudulentas de ciudadanos sin escrúpulos: el mismo apartamento se puede vender dos veces en virtud de un acuerdo de cesión. Si esto sucede, lo más probable es que el espacio habitable sea para el comprador que fue el primero en emitir la asignación.

Si tiene alguna dificultad relacionada con la asignación de derechos bajo la DDU en la construcción, comuníquese con un abogado para obtener asesoramiento. Puede obtener asistencia jurídica gratuita en nuestro sitio web. Describa su situación y haga una pregunta a un abogado en una ventana especial.

Antes de registrar la cesión de derechos en virtud de un contrato de participación accionaria en la construcción, se recomienda estudiar detenidamente los términos de la transacción futura, los documentos disponibles y la información sobre el desarrollador. Además, para protegerse, puede pagar la cesión de derechos después de su registro en Rosreestr.

Imagina: quieres ahorrar en comprar vivienda y decidió comprarla en una casa sin terminar, más barata que en el mercado primario y secundario. Pero todo bienes raíces ya agotado bajo el acuerdo de la DDU. Puede adquirirlo mediante un contrato de cesión. EN artículo te diremos que escesión de un apartamento en un edificio nuevo, cómo emitirlo y cuánto tienes que pagar.

Que es la cesion

La asignación estransacción en la que derecho los derechos de propiedad inmobiliaria se transfieren del vendedor al comprador. La transacción se denomina cesión, el vendedor es el cedente y cliente - el cesionario. Todo lo relacionado con la cesión se rige porФЗ №214"Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las modificaciones de algunos actos legislativos Federación Rusa", Además de las cláusulas individuales del Código Civil de la Federación de Rusia, por ejemplo, el artículo 382.

Un punto importante: según el contrato, no hay transferencia de bienes raíces, sino transferencia de derechos a su reclamo, porque los apartamentos aún no existen según los documentos. El comprador puede reclamar la propiedad de la propiedad después desarrollador pondrá en funcionamiento la vivienda, habiendo cumplimentado todos los documentos necesarios para ello.

¿En qué condiciones es posible un trato?Apartamento en venta por cesiónse lleva a cabo solo en casas en construcción. De acuerdo con la ley, un participante en una construcción compartida puede ceder derechos de reclamación en virtud de un acuerdo solo después del pago del precio de la transacción o simultáneamente con la transferencia de deuda a un nuevo participante en el DC.

A que objetos se pueden aplicarventapor asignación?Ocurre con mayor frecuenciacesión de derechos de propiedad en una institución preescolarcon la asignación de responsabilidades, pero también hay cesión de una acción en ZhSK. La cesión en virtud de un contrato de participación accionaria en la construcción está más regulada por la ley, por lo que es más segura para el vendedor y el comprador.

¿Qué es un contrato de cesión de apartamento?Un acuerdo de cesión se denomina cesión. Se concluye además de la educación preescolar principal o el documento concluido al unirse a una cooperativa de construcción de viviendas. Según el acuerdo, en la transacción principal, el participante del DS cambia: el desarrollador está obligado a transferir la propiedad no al que firmó el acuerdo por primera vez, sino al que adquirió el derecho. requisitospara bienes raíces.

¿Cuáles son los requisitos para la transacción?La cesión, así como la conclusión del acuerdo DDU, deben registrarse con Rosreestr. Sin registro, no tendrá ningún derecho legal sobre bienes raíces. Además, el desarrollador debe permitir necesariamente la cesión de derechos, de lo contrario el trato no se llevará a cabo.

¿En qué se diferencia una cesión de una compraventa?Según el contrato de venta, el comprador recibe la propiedad terminada e inmediatamente formaliza la propiedad de la misma, y ​​el vendedor: dinero en efectivo para vivienda. En virtud del contrato de cesión, el comprador recibe únicamente el derecho de reclamo sobre la propiedad, que aún no existe, y en ocasiones la obligación de pagar el resto de la contribución al promotor. Es decir, una cesión es una garantía de que el registro de los derechos de propiedad se llevará a cabo en el futuro.

Pros y contras de la cesión de reclamaciones por bienes inmuebles

De todas formas las compras tienen pros y contras, y la cesión no es una excepción. Considere los beneficios de una cesión para un vendedor y un comprador.

Cómo elegir la vivienda adecuada para comprar por asignación

Minimizar riesgos al comprar una vivienda sin terminar, solicite al vendedor la DDU original. Compruebe si hay sellos y firmas del desarrollador en él, una marca de registro con Rosreestr. Si todo esto no está ahí, entonces eres un estafador.

También verifique la reputación del desarrollador. Para esto:

🔎 Compruebe si el desarrollador está en quiebra. Para hacer esto, veal sitio web del Registro Federal Unificado de Información sobre Quiebras e ingrese el nombre de la empresa. Si está en quiebra, rechace la compra. De lo contrario, tendrás que gastar mucho esfuerzo, dinero, nervios para conseguir al menos algún tipo de compensación.

🔎 Vea si hay casos penales contra el desarrollador. Puedes hacerloen el índice de tarjetas electrónicas del sitio web de los Tribunales Federales de Arbitraje ... Tenga en cuenta que lo que empresa más grande- Cuantas más demandas tenga con ella. Mire el resultado final: por qué la gente demanda, qué exigen, qué decisiones se han tomado en casos previamente cerrados.

🔎 Mira la declaración del proyecto. Los desarrolladores lo colocan en acceso abierto en el sitio web oficial o enviado a la primera solicitud. Revise los plazos, características de la vivienda. Si la información corresponde al estado real de las cosas, se puede confiar en el desarrollador.

🔎 Leer reseñas sobre la empresa. Regístrese en los foros, charle con aquellos que ya han comprado una vivienda en virtud de la DDU o el acuerdo de cesión. Si hay más respuestas negativas, es mejor rechazar la compra. Si hay pocos de ellos o no, se puede confiar en la empresa: lo más probable es que funcione de manera eficiente.

Cómo transferir un apartamento en un edificio en construcción.- instrucciones para redactar un contrato

Comprar un apartamento por cesión de derechosrequiere la recogida de un paquete de documentos, la elaboración de un contrato y su registro en Rosreestr. Explicaremos qué hacer en pasos.

Paso 1: recoge el paquete de documentos

Para registrar una asignación, ambas partes necesitarán:

📂 consentimiento por escrito para la transacción o presencia personal de los cónyuges;

📂 el propio acuerdo de participación en el capital social;

📂 permiso para la cesión de derechos del desarrollador;

📂 certificado de reembolso de la deuda al promotor;

📂 permiso del banco para la cesión de derechos.

Se requiere el consentimiento por escrito del cónyuge del vendedor si se emitió una institución de educación preescolar en matrimonio y se realizó el pago por el objeto de construcción compartido. En este caso, la propiedad se adquiere en forma conjunta y el cónyuge debe proporcionar un consentimiento notariado por escrito para la venta. Si el comprador también está casado, también debe obtener el consentimiento por escrito del cónyuge para la transacción.

Asignación realiza cambios en el contrato: en lugar del antiguo accionista, el vendedor, se convierte en nuevo - comprador.

El permiso para la cesión de derechos del desarrollador es necesario para que no pueda reconocer la transacción como ilegal. Si existe un requisito para obtener el consentimiento del desarrollador para la cesión de derechos a la DDU, asegúrese de notificar a la empresa su intención de realizar la transacción y obtener el consentimiento por escrito. Si no existe tal requisito en el contrato principal, es suficiente enviar al desarrollador un aviso por escrito de la transacción. Algunas DDU estipulan que el desarrollador cobra una tarifa por emitir un permiso para la cesión de derechos.

La empresa promotora emite un certificado de reembolso de la deuda al desarrollador después del pago total del precio del contrato. Si la deuda no se paga, un representante del desarrollador participa en la transacción y la obligación de pagar el dinero pasa al cesionario, el comprador de la propiedad inmobiliaria.

Se requiere un permiso de un banco para realizar una transacción si el vendedor es el comprador principal de la propiedad- adquiridoella en fondos de crédito. En este caso, el derecho a reclamar está bajo fianza. Si no se obtiene el consentimiento del banco, la transacción se considerará ilegal. Importante: algunos bancos emiten un permiso solo si el comprador ya ha pagado el monto total de la deuda.

Paso 2: concluir un contrato

Escribe la tarea por escrito. Debe contener la siguiente información:

📝 Fecha y ciudad de detención.

📝 Direcciones y detalles del pasaporte de ambas partes de la transacción: el vendedor y el comprador.

📝 Datos sobre el acuerdo celebrado de DDU: su número de serie, fecha de celebración, información básica sobre las partes.

📝 Dirección de ubicación objeto bienes inmuebles, los derechos a los que están sujetos a cesión, y las características técnicas de la futura vivienda.

📝 Evaluación del derecho de reclamación: el valor de asignación, es decir, la cantidad que el comprador paga al vendedor.

📝 Procedimiento de pago y detalles: la mayoría de las veces, el pago se realiza después del registro estatal, para transferir dinero, usan efectivo, una caja de seguridad o una carta de crédito.

📝 Lista de documentos sujetos a transmisión del vendedor al comprador, por ejemplo, la DDU principal y los documentos de pago primarios, que confirman el pago al desarrollador del primer accionista, así como el momento de la transferencia de los papeles.

📝 Derechos y obligaciones de ambas partes bajo el contrato.

📝 Firmas de las partes con descifrado.

Hay un matiz en la redacción de un contrato. Si ha recibido un consentimiento por escrito del promotor para la cesión de derechos, puede registrar en la cesión su responsabilidad ante el accionista. Es decir, simplemente transfiera las responsabilidades del desarrollador del acuerdo de participación de capital a la cesión. En este caso, será posible exigir un decomiso por la interrupción del tiempo de construcción y otros retrasos en la entrega de la casa.

Importante: es recomendable redactar una cesión en varios ejemplares, en función del número de participantes en la transacción. Uno permanece con el vendedor, el segundo con el comprador, el tercero se mantendrá en Rosreestr. Los bancos y los desarrolladores pueden solicitar copias adicionales.

Paso 3: registre un acuerdo con Rosreestr

Visite la sucursal de Rosreestr en su región o comuníquese con el MFC más cercano. Proporcione al empleado:

📌 acuerdo original sobre participación compartida en la construcción;

📌 acuerdo sobre la cesión del derecho de reclamación en virtud de la DDU;

📌 recibo del pago de la tasa estatal;

📌 pasaportes de ambas partes de la transacción: el vendedor y el futuro el titular del derecho de reclamación;

📌 consentimiento notariado del cónyuge del vendedor y del comprador para la transacción;

📌 permiso para asignar derechos de la empresa desarrolladora;

📌 certificado de ausencia de deuda con el desarrollador u obligación de pagar el monto restante;

📌 permiso del banco para la transacción, si el vendedor ha entrado en una DDU usando fondos de crédito.

Proporcione los originales de todos los documentos. Si no es posible proporcionar el original, un empleado de Rosreestr o del MFC puede aceptar una copia notariada.

La tasa estatal para el registro de la cesión del derecho a reclamar bienes raíces se paga por adelantado. Su tamaño es de 350 ₽ para individuos y legal personas, el deber siempre lo paga el comprador.

Una vez que el empleado acepta los documentos, emitirá un recibo con una lista de los documentos aceptados y la fecha límite para realizar cambios en la DDU. Suele tardar 10 días. En la fecha señalada, el empleado de Rosreestr devolverá los documentos aceptados y notificará sobre las modificaciones al acuerdo de participación accionaria.

Cómo conseguir un apartamento bajo un contrato de cesión

Después de registrar el contrato de cesión, espere a que el desarrollador encargue la casa. Le asignará una dirección postal, redactará un pasaporte catastral para el objeto en sí y cada apartamento, redactará un protocolo sobre la distribución de los apartamentos y realizará una serie de otras acciones. Le entregará una copia certificada del permiso de puesta en servicio y firmará el certificado de aceptación del apartamento.

Póngase en contacto con Rosreestr o MFC para registrar la propiedad. Proporcione al empleado:

✔ pasaporte de un ciudadano de la Federación de Rusia;

✔ cesión y contrato de participación patrimonial en la construcción;

✔ una copia del permiso de puesta en servicio;

✔ certificado de aceptación y transferencia del apartamento;

✔ un recibo de pago de la tasa estatal.

La tarifa es de 2.000 rublos para las personas y 22.000 rublos para las personas jurídicas.

Un empleado de Rosreestr o MFC aceptará los documentos, emitirá un recibo con una lista de papeles y la fecha en que debe recogerlos. El plazo para registrar los derechos de propiedad es de 10 días hábiles. Cuando llegue a Rosreestr, recibirá los documentos originales y un extracto de la USRN con la confirmación de propiedad.

¿Cuánto cuesta la transferencia de un apartamento en un edificio nuevo?

El comprador corre con los costes de la cesión. Él paga parte de la tasa estatal en la cantidad de 350 rublos. La cantidad que el cesionario paga al cedente depende únicamente de los requisitos del comprador. cómo vender un apartamento en una hipoteca por cesión.

Si los derechos anuevo edificiomenores

Si aparecen menores en el convenio de educación preescolar, es imperativo obtener el permiso para la transacción de las autoridades de tutela al momento de registrar la asignación. Los representantes legales del menor son los padres o tutores: ellos firmarán la asignación.

Si la institución de educación preescolar estaba registrada con capital de maternidad

Si realiza la cesión de derechos y el vendedor usó fondos del capital de maternidad para concluir una DDU, el procedimiento se vuelve más complicado. La cesión debe indicar que los hijos recibirán sus acciones en propiodespués del final del período de construcción.