Гребля форма земної поверхні є. земна поверхня

Переуступка - досить популярний вид угоди при купівлі квартири в новобудові.

Пропонуємо розібратися, як її провести з найбільшою вигодою і мінімальним ризиком для покупця.

Порядок проведення угоди відрізняється в залежності від договору, на підставі якого забудовник реалізує квартири: за договором пайової участі або шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу. У даній статті мова піде про передачу прав за договором пайової участі

У чому суть переуступки?

Зведення багатоповерхового будинку займає кілька років, і ціна за «квадрат» поступово зростає в міру наближення будівництва об'єкта до терміну здачі. Квартира на етапі котловану обходиться дешевше, ніж на наступних стадіях - саме в цей момент інвестори вважають за краще купувати квартиру з метою подальшої її продажу. Коли квартира перепродується до моменту введення будинку в експлуатацію - полягає особлива угода - переуступка прав вимоги (договір цесії).

Головне, що повинен розуміти покупець - це те, що він купує не саму квартиру, а право вимоги на неї. Тобто йому переходять не тільки права на отримання квартири, але і ризики, які він несе при вкладенні коштів в споруджуваний об'єкт, а також зобов'язання по виконанню договору пайової участі.

бонуси переуступки

Найчастіше, це єдина можливість жити в сподобався будинку, якщо всі квартири розпродані або ціна на них сильно зросла. Бажаючи залишатися конкурентоспроможним, пайовик (інвестор) пропонує квартиру помітно дешевше, ніж забудовник продає варіанти, що залишилися. Крім того, новосілля не доведеться довго чекати - зазвичай переуступають права в практично побудованих будинках.

Хитрощі торгу або як отримати максимальну вигоду

Для максимізації прибутку інвестори намагаються продати квартиру з переуступки ближче до моменту введення об'єкта в експлуатацію, причому необхідно встигнути їх реалізувати до підписання акту прийому-передачі (прийняття квартири). Після підписання даного акту і до моменту оформлення власності проходить в середньому 3 - 5 місяців, а в цей період квартиру переоформити неможливо. Відповідно в будинках з великою кількістю квартир, ближче до моменту введення об'єкта в експлуатацію, можна сміливо торгуватися з продавцями і істотно заощадити на покупці.

Аналогічна ситуація і з компаніями-підрядниками, які отримали житло від забудовника в рахунок наданої послуги або поставок матеріалів. Такі компанії зазвичай пропонують квартири по більш низькими цінами, Так як потребують обігових коштів.

Де можуть виникнути «підводні камені»?

По-перше, існує ризик купити проблемне житло, термін здачі якого відкладеться на невизначений термін, або воно зовсім не добудують. Можливо, перший пайовик (цедент) вирішив переуступити квартиру тому, що знайшов якісь технічні проблеми і порушення. Тому основне завдання покупця (цессионария) - з'ясувати причини переуступки, досконально перевірити інформацію про забудовника і уважно вивчити сам договір пайової участі. Також потенційний пайовик повинен бути готовий до наступних фінансових витрат:

• продавець може перекласти на покупця «відступні» - витрати за переоформлення документів з переуступки (близько 30-50 тисяч рублів)
• якщо переуступается житло, придбане в іпотеку, банк може зажадати сплати комісійних за зняття з нього обтяження (1-2% від суми не погашеного боргу).
• нотаріальні документи, необхідні для угоди, обійдуться приблизно в 3 тисячі рублів.

Покрокова інструкція оформлення угоди для покупця

Після того, як ви визначилися з майбутньою квартирою і домовилися з продавцем, необхідно:

Проаналізувати і підготувати документи

1. Вивчаємо «базовий» договір пайової участі, приділяючи особливу увагу правам та обов'язкам пайовика. На цьому етапі буде можливість домовитися з продавцем про поділ фінансових зобов'язань (витрат на оформлення). При появі складнощів і непорозумінь можна звернутися до допомоги юриста.
2. Запросити акти звірки (він же - акт взаєморозрахунків), що підтверджують повну, або часткову оплату поточних пайовиком житла, що будується.
3. Намовити нотаріальна згода подружжя або довідку про відсутність таких.

Підписати договір

1. Підписання угоди на переуступку зазвичай проходить в офісі забудовника, який візує договір і зі свого боку (якщо така вимога зазначено в договорі).
   Важливо: якщо житло купувалося по іпотеці, буде потрібно отримання згоди банку на дану угоду і переведення боргу на покупця. В цьому випадку потрібно підготувати для банку повний пакет документів, який зазвичай потрібно на оформлення кредиту. Якщо ви готові внести повну вартість квартири, банк може зажадати сплати комісійних за зняття з нього обтяження.
2. Зареєструвати додаткову угоду до договору про передачу прав і обов'язків в органах державної служби реєстрації (Росреестра). Дану послугу, як правило, надає забудовник. Юридично тільки після реєстрації переуступка вступає в силу.

Передача грошових коштів продавцю

Найпопулярніший і безпечний спосіб розрахунку - через банківську комірку. Причому продавець забирає гроші тільки після отримання з Росреестра зареєстрованих документів - тобто коли права власності будуть вже офіційно переоформлені на вас.

Іноді продавець може запропонувати знижку за передачу грошей в момент угоди, щоб не чекати перереєстрації договору, яка зазвичай займає від кількох тижнів до кількох місяців. Однак в даному випадку виникає ризик, що договір з певних причин не пройде реєстрацію: неправильна оплата держмита, помилка в договорі, нотаріальних документах і інше. Цей ризик невеликий, проте чи варта гра свічок - вирішувати тільки вам.

Після проведення операції обов'язково отримаєте оригінал угоди переуступки і договір пайової участі з печаткою Росреестра. Також обов'язково заберіть у першого пайовика документи про оплату квартири.

Отже, підіб'ємо підсумки:

Переуступка - це реальна можливість заощадити якщо ви хочете купити квартиру в новобудовах
1. Необхідно уважно вивчити документи і перевірити умови угоди
2. Важливо з'ясувати у забудовника і у банку (якщо квартира в іпотеці) про фінансових витратах і домовитися про розподіл їх з продавцем.

Пакет документів, необхідний покупцеві для переуступки

Учасник ДДУ (Договір пайового Участі), який купив приміщення у забудовника на початковій стадії будівництва, має право продати його іншій стороні до моменту здачі будинку в експлуатацію. (Читайте)

Між покупцем і пайовики підписується договір про переуступки права. Про це намір учасники угоди письмово повідомляють забудовника, надавши йому копію договору. Будівельна компанія повинна дати свою згоду.

Цесія регулюється федеральним законом № 214-я стаття 11.

відомості покупцеві

При придбанні квартири з відступлення прав є нюанси:

1. При оформленні вказується вид первинного договору - підстава передачі прав.
2. У документі приписується фіксована сума і порядок розрахунку. Без цього пункту угоду можна визнати незаконною.
3. Перевіряються документи забудовника на здійснення будівельних дій.
4. Договір переуступки засвідчується нотаріусом.
5. Покупець повідомляє забудовника про угоду, в незалежності прописаний цей пункт в документі чи ні.

Підстави для укладення договору

Підстави для підписання документа переуступки регламентуються 328-ю статтею пункт 1 ГК РФ. Те Що дольщику право на власність (підтверджується), відповідно до закону, може бути передано іншій стороні по укладеній угоді.

Можливий перехід при правонаступництво (успадкування) або реорганізації юридичної особи, якщо приміщенням володіє організація.

Пайовик може поступитися правом вимоги, якщо дотримуються умови:

1. Поступка відбувається після. Або одноразово перекладається борг на нове обличчя пайової участі в підряді. Друга сторона буде виробляти оплату забудовнику.
2. Переуступка дозволена з моменту фіксації документа ДДУ, до запевнення сторонами підрядного акту, або іншого паперу про передачу будівлі в експлуатацію.

Первісне особа, яка відступила вимога, несе відповідальність за недійсність переданої права перед новим учасником договору. Але пайовик не відповідальний за невиконання зобов'язань забудовником.

Виняток: учасник ДДУ поручився за компанію перед новим пайовиком.

Алгоритм укладання договору

Права по документам переуступки в пайовому будівництві переходять новому власнику в обсязі, в якому вони належали колишньому дольщику. Перед підписанням договору виконуються дії:

1. Перевірка документації забудовника.
2. Підготовка паперів учасників.
3. Складання договору.
4. Протоколювання угоди.

Для перевірки паперів компанії звертаються з проханням до офісу організації, що займається будівництвом. Адміністрація зобов'язана на першу вимогу набувача уявити необхідні папери:

1. Установчі сертифікати підприємства.
2. Реєстраційний атестат і ІПН.
3. Патенти на землю - власність або оренда.
4. Квартальна фінансова виписка.
5. Ліцензія на будівництво.

Разом з цими свідченнями покупець має право запросити план на будівництво. У ньому вказується:

1. Проектована мета.
2. Стадії зведення.
3. Реалізація споруди будівлі (термін).
4. Час здачі будинку в користування (передбачуване).

У організації повинна бути проектна декларація, прописують спосіб виконання зобов'язання забудовника. І договір, який підтверджує на підставі чого (кошти), здійснюється будівництво.

Дії сторін угоди

Перед реалізацією приміщення продавець виконує дії:

1. Повідомляє забудовника щодо продажу - організація сповіщається у письмовій формі. Якщо фірма не попереджена про зміну пайовика, то угода може бути визнана незаконною.
2. Забудовник видає письмовий дозвіл - компанія вимагає до 5% за процес поступки. Так як продавець реалізує площа в основному за ціною вище, ніж купував у фірми.
3. Підприємство видає довідку про виплату заборгованості за угодою.
4. Згода (завірена) одного з подружжя на продаж - при придбанні приміщення в шлюбі. про розподіл майна читайте.
5. Дозвіл банку - при знаходженні квартири в заставі по іпотеці.
6. Виписка з ЕГПР (Єдиного Державного Реєстру прав).

Покупець перед придбанням повинен заручитися дозволом дружини / чоловіка (купівля майна в шлюбі). Майбутній пайовик підписує і отримує договір по кредиту, якщо житлова площа купується по іпотеці.

правильне складання

Після всіх дій укладається угода, яка підлягає реєстрації. Папір складається в будівельній організації, в агентстві з нерухомості або у юриста.

У договорі прописується:

1. Предмет угоди - ПІБ учасників, № документа участі в ДДУ, об'єкт передачі (кількість кімнат, загальна і житлова площа, номер приміщення).
2. Вартість, порядок розрахунків, забезпечення виконання зобов'язань про оплату.
3. Обов'язки і відповідальності сторін.
4. Висновок, адреси та підписи учасників угоди.

Скачайте зразок, перейшовши по.

час оформлення

Реєстрація відбувається в Реєстраційній або кадастрової палаті і МФЦ (Багатофункціональний центр).

У присутність службовця, учасники підписують угоду і надають документи:

1. Посвідчення особи.
2. Згода подружжя при необхідності.
3. Документ на придбання, раніше підписаний з забудовником.
4. Інформацію про борг перед підприємством або папір про переведення заборгованості новому дольщику.
5. Дозвіл фірми на переуступку прав.
6. Підтвердження від банку (при заставі) і договір по кредиту, якщо присутній іпотека.

Після передачі документів, оплачується держмито. Кожному покупцеві своя квитанція. Реєстратор заповнює заяву. У ньому вказуються: об'єкт, технічні параметри і дані учасників купівлі-продажу.

Співробітник кадастрової служби приймає підписана угода, оригінали та копії документів. Продавцю і покупцю видається розписка про отримання з датою зареєстрованого документа.

Терміни запевнення - від 5 до 10 робочих днів.

У призначений термін набувач забирає завірений договір. Продавець отримує документ, спочатку підписаний із забудовником.

Які є особливості?

Покупець замінює первісного власника. За угодою він отримує обсяг прав, який був у продавця.

Учасник ДДУ вправі вимагати передачу власності в обумовлений час. Але часткової документ підлягає обов'язковій реєстрації, і право вимоги вступає в силу з моменту запевнення. Передача прав по ДДУ здійснюється, а на це може піти до кількох місяців.

Але якщо метри передані дольщику, то цесія позбавляється сенсу: забудовник виконав свої гарантії, а пайовик реалізував право ДДУ. У цьому випадку підписується звичайний договір купівлі-продажу.

При ДДУ переуступка здійснюється тільки з моменту реєстрації до того, як приміщення передано власнику.

висновок

Переуступка прав вимоги не є як таким документом про купівлю-продаж житлової площі. Це спосіб, де відбувається зміна сторін (пайовик або набувач) за згодою з забудовником.

Виплачуючи кошти за договором, новий власник купує права і відповідальність по головному документу, укладеними раніше з будівельною компанією.

Переуступка прав обкладається ставкою ПДФО:

1. Резидент РФ - 13%.
2. Нерезидент - 30%.

Про те, що це за угода і чого варто побоюватися при покупці житла, що будується не у забудовника, - в коротких картках

Фото: Олександр Тарасенков / Інтерпресс / ТАСС

Купівля житла в будинку, що будується не завжди має на увазі, що угода може бути укладена безпосередньо з забудовником. Продаж квартир в новобудовах іншими юридичними особами, а також першими пайовиками - дуже поширена практика. По суті, вони продають не самі квартири, а переуступають свої права на них.

У коротких картках розповідаємо, як полягають такі угоди, в чому їх особливості і ризики.

переуступка правЩо це за угода

Переуступка прав - це операція з купівлі в недобудованому будинку квартири, яка раніше була придбана у забудовника. «Простіше кажучи, це заміна одного пайовика на іншого в договорі участі в пайовому будівництві багатоквартирного будинку», - пояснює начальник відділу продажів департаменту новобудов «Інком-Нерухомість» Валерій Кочетков.

Справа в тому, що в будинку, що будується сам об'єкт (квартира) поки ще не існує фізично і не має точного поштової адреси. Є тільки оформлене договором пайової участі право на нього, і це право можна переуступити іншій особі. По суті, початковий пайовик передає покупцеві право вимоги до забудовника про передачу квартири після завершення будівництва і інші права та обов'язки, передбачені ДДУ.

ПродавціХто зазвичай продає недобудоване житло

По-перше, це оптові інвестори - як правило, юридичні особи, які придбали по ДДУ кілька десятків квартир. Придбані на старті продажів квартири ближче до завершення будівництва продаються дорожче, на чому інвестори і заробляють.

По-друге, продавцями виступають підрядні організації. Забудовник розплатився з ними за виконану роботу квадратними метрами, І їм потрібно конвертувати їх в гроші.

По-третє, це приватні інвестори (фізичні особи), які теж отримують прибуток від продажу майже готової квартири, купленої за мінімальною ціною на етапі котловану.

Четвертий тип продавців - пайовики в звичайній життєвій ситуації: наприклад, спочатку купили то, на що вистачило коштів, але поки будинок будувався, з'явилася можливість придбати квартиру більшої площі або в іншому районі.

«Нерідко люди спочатку набувають однокімнатну квартиру, потім у міру зростання ціни до моменту здачі будинку її переуступають і в тому ж проекті, але в наступній черзі, набувають за стартовою ціною вже більше простору квартиру» - зазначає голова ради директорів компанії «Бест-Новобуд» Ірина Доброхотова.

забудовникЧи потрібно отримувати його дозвіл

Не у всіх випадках. Багато забудовників практикують стягування комісії за оформлення дозволу (згоди) на переуступку. Цей пункт регулюється самим ДДУ: якщо в договір пайової участі внесено умова, що для поступки потрібно отримати згоду забудовника, його необхідно буде виконати. «Розмір комісії може бути як фіксованим (30-60 тис. Руб. За квартиру), так і вираженим у вигляді процентної ставки (може досягати 4%)», - пояснює керівник консалтингової компанії «ТОП Ідея» Олег сходинкою.

Більш того, забудовник навіть може накласти заборону на реалізацію квартири з переуступки, щоб перші пайовики в масовому порядку не виходили на ринок з пропозиціями про перепродаж. Але якщо в ДДУ немає заборони на поступку, то після проведення операції новому дольщику потрібно тільки повідомити про неї забудовника, приклавши до листа копію зареєстрованого договору і свої контакти.

КомісіяЧому будівельні компанії її беруть

Так вони намагаються регулювати поведінку інвесторів, які купили на котловані пул квартир, щоб запобігти виходу на продаж великого обсягу за цінами нижче, ніж у нього самого. Інвестиційні квартири часто реалізуються на 5-10% нижче цін, виставлених забудовником на аналогічне житло.

«Є проекти, в яких поступки взагалі не грають ніякої ролі і не впливають на темпи реалізації квартир забудовником, - розповів Олег сходинкою. - Найчастіше це масштабні житлові комплекси з високими темпами продажів. А ось на точкових проектах, де план продажів забудовника в місяць становить не більше 1 тис. Кв. м, втрата вигоди вже буде відчутною ».

покупецьЧим йому вигідна така покупка

Вигода покупки квартири з переуступки прав полягає в тому, що можна придбати квартиру в споруджуваному будинку дешевше, ніж у самого забудовника, який регулярно проводить планові підвищення цін у міру готовності об'єкта. Крім того, якщо основна маса квартир в сюжеті об'єкті вже розпродана, цілком ймовірно, що цікавий варіант можна буде купити з переуступки у початкових пайовиків.

обмеженняЩо заважає укладенню такої угоди

Договір переуступки прав можна зробити висновок тільки в певний проміжок часу: з моменту державної реєстрації договору пайової участі (ДДУ) і до підписання передавального акта між пайовиком і забудовником. Після оформлення квартири у власність вже укладається договір купівлі-продажу.

Пайовик не може переуступити право вимоги по ДДУ, якщо він ще не оплатив договір. «Таке може бути, наприклад, якщо квартира купувалася в розстрочку, - розповідає керуючий партнер компанії« Метріум »Марія Литинецкая. - В даному випадку заміна пайовика можлива тільки за згодою забудовника. При цьому підписується договір поступки з переведенням боргу. У текст угоди вноситься формулювання про те, що пайовик № 1 передає дольщику № 2 борг перед забудовником в зазначеному розмірі ».

УгодаЯк вона полягає

Початковий пайовик і покупець укладають договір поступки прав вимоги (ДУПТ). Кінцевого покупця передається оригінал цього документа і договір пайової участі (ДДУ). При цьому в договорі поступки прав обов'язкове посилання на ДДУ, також вказується основна інформація про об'єкт, його характеристиках і вартості. Крім того, там повинен бути підтверджений факт повного виконання фінансових зобов'язань продавця перед забудовником. У свою чергу, компанія-забудовник передає новому покупцеві документи про оплату. Якщо квартира в іпотеці, кінцевого покупця потрібно отримати довідку про зняття обтяження.

Далі складається передавальний акт всієї перерахованої вище документації, він завіряється обома сторонами за договором про відступлення прав вимоги. Пакет документів передається в МФЦ для реєстрації ДУПТ в Росреестра, потім проводиться оплата покупки. Після отримання зареєстрованих документів покупець набуває законне право вимоги на квартиру.

ризикиЧого слід побоюватися в угодах з переуступки прав

Ризик зриву термінів будівництва не знижується, як і у випадку з укладанням ДДУ, тому важлива ретельна перевірка надійності забудовника. Можна оцінити, наприклад, кількість виставлених першими пайовиками квартир на продаж. « Велика кількість пропозицій про продаж квартир, що будуються від фізичних осіб може говорити про появу проблем у забудовника і ризик порушення термінів закінчення будівництва », - зазначає генеральний директор компанії« Міель-Новобудови »Наталія Шаталіна.

Є також ризик, що угоду оголосять недійсною. Серед причин, які можуть до цього призвести, - визнання першого пайовика банкрутом протягом року після продажу квартири, а також відсутність повідомлення забудовника про перехід права вимоги.

«Нарешті, для покупця зберігаються багато ризиків, властиві купівлі вторинного житла, - розповіла Марія Литинецкая. - Наприклад, краще заздалегідь дізнатися, чи немає в числі власників по ДДУ неповнолітніх і придбана для них інша нерухомість, не менша за площею. Також покупцеві необхідно з'ясувати, чи не ходив в шлюбі продавець на момент покупки квартири, а якщо складався, чи отримав письмову згоду чоловіка на її продаж ».

Покупцеві слід переконатися, що йому буде передано оригінал ДДУ (або його нотаріально завірена копія в разі, якщо ДДУ укладений на великий обсяг квартир), радить Наталя Шаталіна. Також справжніми повинні бути підтверджують оплату ДДУ документи (оригінали або нотаріально завірені копії платіжних доручень, довідка від забудовника про виконання зобов'язань).

Купівля у юросібБезпечніше купувати квартиру у підрядників, ніж у приватників

Тут теж є ризики, про які потрібно знати. Бувають ситуації, коли генпідрядна компанія домовляється з забудовником на взаємозалік за роботи. При цьому обумовлюється ціна за 1 кв. м.

«Підрядник і забудовник одночасно підписують ДДУ і договір підряду з описом умов взаємозаліків, - розповів Олег сходинкою. - ДДУ відразу йде на реєстрацію, але він може виявитися на момент наступної переуступки ще не оплачений, так як прив'язаний до договору підряду. Тому кінцевий покупець, який має намір укласти договір поступки з підрядником, має перевірити не лише ДДУ, а й акти взаєморозрахунків, рахунки-фактури і договір підряду, в якому фігурує цікавить його квартира, пропонована до переуступки. При укладанні договору поступки з фізособою теж слід попросити акт звірки і платіжки, перевіривши факт оплати ДДУ. Тому найголовніша порада: укладайте договори поступки тільки в офісі продажів забудовника ».

іпотекаЧи можна купити квартиру з переуступки прав з використанням кредиту

Ще кілька років тому банки, як правило, не схвалювали видачу іпотечного кредиту на придбання житла за договором переуступки прав. Але сьогодні вони набагато охочіше погоджуються фінансувати такі угоди на акредитовані об'єкти нерухомості: це говорить про те, що механізм ДУПТ вже непогано відпрацьовано. Серед кредитних установ, готових давати іпотеку на зазначених умовах, - Сбербанк, ВТБ 24, DeltaCredit, Банк Москви і інші.

У будівництві - поширений спосіб покупки житла в новобудовах. Ліквідні квартири швидко розпродаються, тому, найчастіше, цесія - єдиний варіант купити квартиру в вподобаному будинку. Однак ця процедура пов'язана з певними юридичними особливостями, про які розповімо в статті.

За своєю суттю цесія - це та ж купівля-продаж, але оформлена за договором переуступки прав вимоги. У такій угоді бере участь три сторони:

1. забудовник - юридична особа, Яка отримала розрахунок за нерухомий об'єкт, що знаходиться на етапі будівництва.
2. Продавець або цедент - частіше фізична особа, яка внесла суму для придбання недобудованої нерухомості.
3. Покупець або цессионарий - особа, яка виявила бажання отримати правомочності на нерухомість, яка ще не добудована, але фігурує як об'єкт пайової участі.

Таким чином, за договором переуступки пайовик передає цессионарию зобов'язання і права по ДДУ, який оформлений між продавцем-пайовиком і фірмою-забудовником. Нерідко цим видом угоди користуються інвестори. Вони набувають об'єкти у забудовника на стадії отримання дозволу на будівництво, а на завершальному етапі забудови продають квартири за вищою ціною.

Цим механізмом також користуються і особи, які не мають на меті отримати дохід, а просто з якихось суб'єктивних причин передумав купувати житло. За допомогою переуступки вони зможуть повернути витрачені кошти. Для таких осіб оформлення договору цесії - єдиний спосіб уникнути виплати штрафу, передбаченого за ДДУ.

Можливість переоформлення прав вимоги передбачена і регулюється наступними нормативними актами:

1. ФЗ № 214 «Про» від 30 грудня 2004 року.
2. Ст. 164 ГК РФ, яка регулює питання реєстрації договору.
3. Ст.ст. 388-390 ГК РФ регулюють питання, пов'язані з цессией.
4. Податковий Кодекс РФ, в якому прописані особливості перерахування податку до бюджету.

Укладення такого типу договору можливе лише до переходу права власності на стоячи житло до учасника пайового будівництва. Після оформлення акта приймання-передачі укласти цессию вже не вдасться.

В результаті переуступки не можуть коригуватися первинні домовленості пайовика і забудовника. Наприклад, якщо по ДДУ пайовик набуває житло в розстрочку і перераховує платежі згідно з установленим графіком, то цессионарий також зобов'язаний дотримуватися цих умов.

Оформлення договору переуступки права вимоги

Оформити договір переуступки прав можливе лише за згодою всіх трьох зацікавлених сторін. Після укладення угоди права та обов'язки продавця передаються цессионарию в повному обсязі.

Перед продажем об'єкта продавець зобов'язаний здійснити наступні дії:

1. Напрямок письмового повідомлення забудовника про майбутню операцію і зміні пайовика. Без виконання цієї дії переуступка може бути визнана незаконною.
2. Видача письмової згоди забудовником.
3. Отримання нотаріально завіреної згоди дружини / чоловіка, якщо нерухомість купувалася в шлюбі.
4. Отримання дозволу банку, якщо для придбання квартири оформлялася іпотека.
5. Отримання виписки з ЕГРН для підтвердження легальності дій компанії-забудовника.

Таким чином, після підписання договору цесії новий пайовик повинен мати на руках:

• договір переуступки прав вимоги;
• квитанції, що підтверджують виплату коштів в рамках пайової участі в будівництві;
• згода забудовника на передачу прав нового власника;
• виписку з ЕГРН;
• екземпляр ДДУ.

Угода по переуступки прав підлягає державній реєстрації відповідно до ст. 164 ГК РФ. Щоб зареєструвати угоду необхідно звернутися в Росреестр або МФЦ за місцем знаходження об'єкта нерухомості.

У тексті договору цесії прописуються такі відомості:

• особисті дані цедента, і фактор;
• інформація про предмет угоди (право вимоги);
• вартість угоди - сума, виплачена цеденту за передачу прав;
• права та обов'язки сторін;
• відповідальність за порушення умов угоди;
• заключні положення.

За порушення, пов'язані з оплатою вартості за встановленим графіком платежів, можливе нарахування неустойки в процентному співвідношенні. Пеня буде нарахована за кожний день прострочення. Якщо покупець порушує умови договору протягом місяця, продавець має право вимагати визнання угоди недійсною в судовому порядку.

Шановні читачі! Ми розповідаємо про стандартні методи вирішення юридичних проблем, але ваш випадок може бути особливим. ми допоможемо знайти рішення саме Вашої проблеми безкоштовно - просто зателефонуйте до нашого юристконсульт за телефонами:

Це швидко і безкоштовно! Ви також можете швидко отримати відповідь через форму консультанта на сайті.

Податок на переуступку прав по ДДУ в будівництві

Переуступка прав вимоги - це оплатне угода, а значить, виникає грошова вигода, яка визнається доходом і оподатковується. Після укладання угоди продавець зобов'язаний виплатити податок у розмірі 13% від отриманої суми прибутку.

Податковою базою для розрахунку платежу буде різниця між ціною договору ДДУ і вартістю поступки права. Податок буде вважатися саме від цієї суми.

За підсумками року, в який була укладена угода, громадянин зобов'язаний надати до податкових органів заповнену декларацію за формою 3-ПДФО. Щоб скоротити суму виплати можна одноразово зі здачею звітності написати заяву на отримання податкового вирахування.

Якщо сума, отримана з відступлення, збігається з сумою по ДДУ, то дохідної частини у фізичної особи не виникає. В цьому випадку платити податок не потрібно.

Переваги, недоліки і ризики переуступки по ДДУ

Договір цесії має такі переваги:

• можливість придбати житло у вподобаному будинку, коли квартири в ньому вже реалізовані;
• фінансова вигода для продавця;
• можливість повернути гроші, витрачені по ДДУ, для продавця;
• грошова економія для покупця (до 25%).

Оформлення переуступки може бути вигідно і при іпотеці. При придбанні житла на початковій стадії будівництва припадає тривалий час виплачувати відсотки по кредиту без можливості заселення в квартиру. Якщо укладається договір переуступки прав, то іпотека виплачується безпосередньо перед переїздом в нову житлоплощу.

Негативна сторона цесії - збільшення ризику покупця, якщо порівнювати угоду з первинним оформленням пайової участі. Є й інші ризики:

1. Імовірність визнання договору переуступки прав недійсним.
2. Можливість оголошення забудовника банкрутом.
3. Шахрайство за допомогою подвійної переуступки прав.
4. Порушення продавцем умови обов'язкового повідомлення компанії-забудовника про переуступку.

При визнання договору недійсним покупець зможе пред'явити претензії лише цеденту. Мінімізувати цей ризик допоможе ретельна перевірка правильності укладання угоди. Угода про переуступку буде вважатися правомірним, якщо дотримані наступні умови:

• пайовик сплатив всю суму, зазначену в ДДУ, і може це підтвердити відповідними документами;
• забудовник дав письмову згоду на оформлення цесії;
• є згода банку на угоду, якщо квартира купувалася в іпотеку.

Відповідно до ст. 390 ГК РФ, якщо умови будуть порушені, то вся відповідальність лягає на плечі продавця, тобто початкового учасника по ДДУ. Покупець має право вимагати від цедента повернення грошей, отриманих по угоді.

Банкрутство забудовника трапляється досить часто. Нерідко саме цим і викликані масові продажі житла. В цьому випадку пред'явити претензії продавцю буде неможливо, так як він може і не знати про фінансову неспроможність компанії-забудовника. Вимагати повернення коштів можна з забудовника, але в разі банкрутства останнього отримати гроші назад буде дуже непросто.

На ринку нерухомості досить часто доводиться стикатися з шахрайськими діями недобросовісних громадян - одну і ту ж квартиру можуть за договором цесії продати двічі. Якщо таке сталося, то, швидше за все, житлоплощу дістанеться покупцеві, який першим оформив переуступку.

При виникненні труднощів, пов'язаних з переуступкою прав по ДДУ в будівництві, звертайтеся до юриста за консультацією. Отримати безкоштовну правову допомогу можна на нашому сайті. Опишіть свою ситуацію і задайте питання юристу в спеціальному вікні.

Перш ніж оформити переуступку прав за договором пайової участі в будівництві рекомендується уважно вивчити умови майбутньої угоди, наявні документи та інформацію про забудовника. Крім того, щоб убезпечити себе, можна оплатити переуступку прав після її реєстрації в Росреестра.

Уявіть: ви хочете заощадити напокупці житла і вирішили придбати його в недобудованому будинку - дешевше, ніж на первинному і вторинному ринку. але всянерухомість вже розкуплена за договором ДДУ. Ви можете придбати її за договором переуступки прав. Встатті розповімо, що такепереуступка квартири в новобудові, Як її оформити і скільки доведеться заплатити.

Що таке переуступка

Переуступка - це угода, при якійправо вимоги нерухомості переходить від продавця до покупця. Угода називається цессией, продавець - цедент, апокупець - цессионарий. Все, що стосується переуступки, регламентуєтьсяФЗ №214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації», А також окремими пунктами Цивільного Кодексу Російської Федерації - наприклад, статтею 382.

Важливий момент: За договором відбувається не передача нерухомості, а передача прав її вимоги, тому що квартир ще не існує по документам. Покупець може вимагати право власності на нерухомість після того, якзабудовник введе будинок в експлуатацію, оформивши всі необхідні для цього документи.

За яких умов можлива угода? Продаж квартири з переуступки проходить тільки в будинках на стадії будівництва. Згідно із законом, учасник пайового будівництва може поступитися права вимоги за договором тільки після оплати ціни угоди або одночасно з переведенням боргу на нового учасника ДС.

До яких об'єктів можна застосовуватипродажз переуступки?Найчастіше зустрічається переуступка прав власності при ДДУз переуступкою обов'язків, але є іпереуступка паю в ЖБК. Цесія при договорі пайової участі в будівництві більше регламентована законодавством, тому безпечніше для продавця і покупця.

Що таке договір переуступки права на квартиру? Договір переуступки права називають цессией. Його укладають на додаток до основного ДДУ або документу, укладеним при вступі в житлово-будівельний кооператив. За договором, в основний угоді змінюється учасник ДС - забудовник зобов'язаний передати нерухомість не тому, з ким вперше уклав договір, а тому, хто придбав правовимогина нерухомість.

Які вимоги є до угоди? Цесія, як і укладення договору ДДУ, повинна обов'язково пройти реєстрацію в Росреестра. Без реєстрації у вас не буде ніяких юридичних прав на нерухомість. Крім того, забудовник обов'язково повинен дозволити переуступку прав, інакшеугода не відбудеться.

Чим цесія відрізняється від купівлі-продажу? За договором купівлі-продажу покупець отримує готову нерухомість і відразу оформляє право власності на неї, а продавець - грошові кошти за житло. За договором переуступки покупець отримує лише права вимоги на нерухомість, якої ще немає, а іноді - і зобов'язання оплатити залишок внеску забудовнику. Тобто цесія - це гарантія того, що оформлення права власності відбудеться в майбутньому.

Плюси і мінуси переуступки права вимоги на нерухомість

У будь-якого способу покупки є плюси і мінуси, цесія - не виняток. Розглянемо переваги переуступки для продавця і покупця.

Як правильно вибрати житло для покупки з переуступки

щоб мінімізуватиризики при покупці недобудованого житла, попросіть у продавця оригінал ДДУ. Перевірте, чи є на ньому печатки і підписи забудовника, відмітка про реєстрацію в Росреестра. Якщо всього цього немає - перед вами шахрай.

Також перевірте репутацію забудовника. Для цього:

🔎 Перевірте, чи не знаходиться забудовник в стадії банкрутства. Для цього треба зайтина сайт Єдиного федерального реєстру відомостей про банкрутство і введіть назву компанії. Якщо вона - банкрот, відмовтеся від покупки. Інакше доведеться витратити багато сил, грошей, нервів на те, щоб отримати хоч якусь компенсацію.

🔎 Подивіться, чи не заведено чи на компанію-забудовника кримінальних справ. Зробити це можнав електронній картотеці сайту Федеральних арбітражних судів . Врахуйте, що чим більша компанія - тим більше судових справ з нею буде. Подивіться на суть - через що люди подають до суду, що вимагають, які рішення винесені за раніше закритим справах.

🔎 Подивіться проектну декларацію. Забудовники розміщують її в відкритому доступі на офіційному сайті або висилають за першим запитом. Перегляньте терміни здачі, характеристики житла. Якщо інформація відповідає реальному стану справ, забудовнику можна довіряти.

🔎 Почитайте відгуки про компанію. Увійдіть на форумах, поспілкуйтеся з тими, хто вже купував житло по ДДУ або договором переуступки. Якщо негативних відгуків більше - від покупки краще відмовитися. Якщо їх мало чи ні - компанії можна довіряти: швидше за все, вона працює якісно.

Як зробити переуступку квартири в споруджуваному будинку - інструкція з оформлення договору

Купівля квартири з переуступки прав вимагає збору пакету документів, складання договору і його реєстрації в Росреестра. Ми пояснимо, що потрібно робити, по кроках.

Крок 1: зберіть пакет документів

Для реєстрації цесії обом сторонам знадобляться:

📂 письмову згоду на операцію або особиста присутність подружжя;

📂 сам договір пайової участі;

📂 дозвіл на переуступку прав від забудовника;

📂 довідка про погашення заборгованості перед забудовником;

📂 дозвіл від банку на переуступку прав.

Письмова згода чоловіка продавця потрібно, якщо в шлюбі був оформлений ДДУ і проведена оплата за об'єкт пайового будівництва. У цьому випадку майно є спільно нажитим, і чоловік повинен надати письмову нотаріально засвідчену згоду на продаж. Якщо покупець теж знаходиться в шлюбі, йому також потрібно отримати письмову згоду від чоловіка на угоду.

цесія вносить зміни в договір: на місце старого пайовика - продавця - стаєновий - покупець.

Дозвіл на переуступку прав від забудовника потрібно, щоб він не зміг визнати угоду незаконною. Якщо вимога отримувати згоду забудовника на переуступку прав в ДДУ, обов'язково повідомте компанію про намір провести операцію і отримаєте письмову згоду. Якщо такої вимоги немає в основному договорі, достатньо направити забудовникові письмове повідомлення про проведення операції. Деякими ДДУ передбачено, що забудовник стягує плату за видачу дозволу на переуступку прав.

Довідка про погашення заборгованості перед забудовником видається компанією-забудовником після повної оплати ціни договору. Якщо заборгованість не погашена, в угоді бере участь представник забудовника, а обов'язок по виплаті грошей переходить до цессіонеру - покупцеві нерухомості.

Дозвіл від банку на проведення операції потрібно, якщо продавець - первинний покупець нерухомості- набувавїї на кредитні кошти. У цьому випадку право вимоги знаходиться під заставою. Якщо не отримати згоду банку, угоду визнають неправомірною. Важливо: деякі банки видають дозвіл, тільки якщо покупець уже виплатив всю суму боргу.

Крок 2: укладіть договір

Напишіть цессию в письмовій формі. У ній обов'язково повинні бути вказані такі відомості:

📝 Дата і місто ув'язнення.

📝 Адреси та паспортні дані обох учасників угоди - продавця і покупця.

📝 Дані про укладений договір ДДУ - його порядковий номер, дата укладення, основні відомості про сторони.

📝 Адреса місцезнаходженняоб'єкта нерухомості, права на який підлягають переуступку, і технічні характеристики майбутнього житла.

📝 Оцінка права вимоги - вартість переуступки, тобто сума, яку покупець платить продавцю.

📝 Порядок розрахунку і реквізити - найчастіше оплата відбувається після державної реєстрації, для передачі грошей використовують готівковий розрахунок, банківський осередок або акредитив.

📝 Перелік документів, які підлягаютьпередачі від продавця до покупця - наприклад, основний ДДУ і первинні платіжні документи, які підтверджують оплату забудовнику від першого пайовика, а також терміни передачі паперів.

📝 Права і обов'язки обох сторін за договором.

📝 Підписи сторін з розшифровкою.

У складанні договору є один нюанс. Якщо ви отримали письмову згоду забудовника на переуступку прав, можете прописати в цесії його відповідальність перед пайовиком. Тобто просто перенесіть обов'язки забудовника з договору пайової участі в цессию. В цьому випадку можна буде вимагати неустойку за зрив термінів будівництва і інші затримки в здачі будинку.

Важливо: цессию бажано складати в декількох примірниках, в залежності від кількості учасників угоди. Один залишається у продавця, другий у покупця, третій буде зберігатися в Росреестра. Додаткові екземпляри можуть запросити банки і забудовники.

Крок 3: зареєструйте договір в Росреестра

Відвідайте підрозділ Росреестра в вашому регіоні або зверніться до найближчого МФЦ. Надайте співробітнику:

📌 оригінал договору про пайову участь в будівництві;

📌 договір про переуступку права вимоги по ДДУ;

📌 квитанцію про оплату державного мита;

📌 паспорта обох сторін угоди - продавця імайбутнього власника права вимоги;

📌 нотаріально завірена згода чоловіка продавця і покупця на проведення угоди;

📌 дозвіл про переуступку прав від компанії-забудовника;

📌 довідку про відсутність заборгованості перед забудовником або зобов'язання оплачувати залишок суми;

📌 дозвіл від банку на угоду, якщо продавець уклав ДДУ з використанням кредитних коштів.

Надавайте оригінали всіх документів. Якщо немає можливості надати оригінал, співробітник Росреестра або МФЦ може прийняти нотаріально завірену копію.

Державне мито за реєстрацію переуступки права вимоги нерухомості оплачують заздалегідь. Її розмір становить 350 ₽ для фізичних таюридичних осіб, мито завжди оплачує покупець.

Після того, як співробітник прийме документи, він видасть розписку з переліком прийнятих паперів і терміном внесення змін до ДДУ. Зазвичай він становить 10 днів. У визначену дату співробітник Росреестра видасть назад прийняті документи і повідомить про внесення змін до договору пайової участі.

Як отримати квартиру за договором переуступки прав вимоги

Після реєстрації договору переуступки прав чекайте, коли забудовник введе будинок в експлуатацію. Він присвоїть йому поштову адресу, оформить кадастровий паспорт на сам об'єкт і кожну квартиру, складе протокол про розподіл квартир і виконає ряд інших дій. Видасть вам завірену копію дозволу на введення в експлуатацію і підпише акт прийому-передачі квартири.

Зверніться в Росреестр або МФЦ, щоб зареєструвати право власності. Надайте співробітнику:

✔ паспорт громадянина Російської Федерації;

✔ цессию і договір пайової участі в будівництві;

✔ копію дозволу на введення в експлуатацію;

✔ акт прийому-передачі квартири;

✔ квитанцію про оплату державного мита.

Розмір мита складає 2 000 ₽ для фізичних осіб, 22 000 ₽ для юридичних.

Співробітник Росреестра або МФЦ прийме документи, видасть розписку з переліком паперів і датою, коли потрібно забрати їх. Термін реєстрації права власності - 10 робочих днів. А коли ви ввійдете в Росреестр, отримаєте назад оригінали документів та виписку з ЕГРН з підтвердженням права власності.

Скільки коштує переуступка квартири в новобудові

Витрати на оформлення цесії несе покупець. він оплачує частину державного мита в розмірі 350 ₽. Сума, яку цессіонер платить цеденту, залежить тільки від вимог покупця. як продати квартиру в іпотеку з переуступки.

Якщо права нановобудовуу неповнолітніх

Якщо в договорі ДДУ фігурують неповнолітні особи, при оформленні цесії обов'язково потрібно отримати дозвіл на угоду від органів опіки. Законними представниками неповнолітнього є батьки або опікуни - вони і будуть підписувати цессию.

Якщо ДДУ оформлявся з материнським капіталом

Якщо оформляєте переуступку прав, а продавець використовував для укладення ДДУ кошти з материнського капіталу, процедура ускладнюється. У цесії повинно бути прописано, що діти отримають свої частки ввласність після закінчення терміну будівництва.