Dünya yüzeyinin kabartması bir kabartma şeklidir. Rapor - Toprak Rölyefi

Alacak haklarının devri vakalarının sayısı son zamanlarda artmaktadır; Rosreestr bu artışı aydan aya kaydetmektedir. Aynı zamanda, belirli riskler genellikle bu tür işlemlerle ilişkilendirilir. Müteahhitten ödeme olarak bir daire alan bir müteahhitin inşaat şirketine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi, bunun sonucunda devir sözleşmesinin feshedilmesi ve ardından dairenin mahkemeye iade edilmesi vakaları daha sık hale geldi. Uzmanlar, bu tür durumlara karşı nasıl önlem alınacağını söyledi.

Yeni bir binada daire alacaklara bugün üç yol açık. İlk olarak, doğrudan geliştirici ile inşaata özsermaye katılımı konusunda bir anlaşma imzalayın. İkinci olarak, bu daireyi bir müteahhitten yatırım amacıyla satın alan bir kişi ile talep hakkının devri konusunda bir anlaşma akdederek yeni bir evde daire sahibi olmak mümkündür. Üçüncü seçenek, tesiste inşaat ve montaj işleri yapan bir müteahhit ile alacak hakkının devrine ilişkin bir anlaşma yapılmasıdır.

Günümüzde en yaygın durumlar, bir yüklenicinin satıcı olarak hareket etmesidir.

İnşaya öz sermaye katılım sözleşmesi kapsamında alacak hakkının temlikinin özelliği, böyle bir işlem sonucunda ilk öz sermaye katılım sözleşmesinin etkisinin sona ermemesi, yalnızca alıcıyı değiştirmesidir (asıl sözleşme yerine). yatırımcı, yeni bir kişi o olur). Orijinal yatırımcının hak ve yükümlülükleri alıcıya devredilirken, ilk sözleşmenin tüm koşulları (iş performansı şartları, daire fiyatı ve garanti süresi) aynı kalır. Devir, sermaye katılım sözleşmesinin devlet tescilinden sonra ve bu daire için kabul belgesi imzalanmadan önce mümkündür. Tıpkı bir özsermaye katılımı sözleşmesi gibi, hakların devri de devlet kaydına tabidir.

Geliştirici ile atama konusunda anlaşmaya varmak gerekli değildir (bunun istisnası, özsermaye katılım sözleşmesinin geliştiricinin rızası olmadan bir hak talebinin devredilmesinin imkansız olduğuna dair bir madde içerdiği durumlardır). Ancak, hakların devri sözleşmesi tescil edildikten sonra, alıcı geliştiriciye nesnenin haklarının kendisine devredildiğini bildirmelidir. Bunun için inşaat firmasının adresine basit bir yazılı şekilde düzenlenen bir bildirim gönderilir. Bu belge, ortak inşaatta ilk katılımcı ve yeni yatırımcı hakkında bilgi içermelidir. Bildirime devir sözleşmesinin bir kopyasının eklenmesi tavsiye edilir.

İki tür atama

214-FZ sayılı "Apartman Binalarının Müşterek İnşaatına Katılım Hakkında Kanun"a göre, iki durumda devir mümkündür: sözleşme bedelinin tamamının ödenmesinden sonra veya borcun aynı anda yeni bir katılımcıya devredilmesiyle. yapı.

1. Sözleşme kapsamındaki ödemenin tamamı yapılmışsa, kayıt için tam ödeme belgesi istenecektir.

2. İnşaatta ilk katılımcı ödemenin tamamını yapmamışsa, borcun bakiyesi devir ile eş zamanlı olarak alıcıya devredilir. Borcun başka bir kişiye devri ancak alacaklının rızası ile mümkündür. Bu durumda, devlet kaydı, geliştiricinin atama için yazılı onayını gerektirecektir. Onay, sunulan belgeler listesinde değilse, bu, devir sözleşmesinin devlet kaydının askıya alınmasının temelidir.

İşlem için belge paketi

Hakların devri için gerekli tüm belgeler, Rosreestr ile bir işlemin kaydedilmesi için gerekli olanlara ve alıcının gelecekte haklarını korumak için toplaması gerekenlere bölünmüştür.

Rosreestr için gerekli belgeler (tüm belgeler iki nüsha halinde sunulur: orijinal ve kopya):

1) sözleşme kapsamındaki ödemeyi onaylayan bir belge veya aynı anda yeni bir alıcıya borcun devrini onaylayan belgeler;

2) geliştiricinin sözleşme kapsamında talep hakkının devrine ilişkin yazılı onayı (bu, özsermaye katılım sözleşmesi tarafından sağlanıyorsa ve ayrıca devir, borcun alıcıya eş zamanlı devri ile gerçekleşirse);

3) eşin noter tasdikli muvafakati;

4) Alacak hakkı rehinli ise alacaklının yazılı muvafakati;

5) ipotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün dayandığı anlaşma (anlaşmanın iki tarafı devir sözleşmesini kaydetmek için Rosreestr'e başvurur);

6) ortak inşaata katılanın küçük (aciz) olması durumunda, vesayet ve vesayet makamlarının sözleşme kapsamında alacak haklarının devrine muvafakat etmesi.

Alıcı tarafından istenen belgeler

Bir müteahhitten bir daire satın alırken, alıcı iki ana noktayla ilgilenmelidir: müteahhitin bu nesneyi gerçekten elden çıkarma hakkına sahip olup olmadığı ve sözleşme kapsamında ödeme yapılıp yapılmadığı.

Kural olarak, müteahhit ve geliştirici arasında bir iş sözleşmesi yapılır, ardından satın alınan nesneler için ödeme olarak gerçekleştirilen işin maliyetinin aşamalı olarak dengelenmesi izler. Bu işler, özsermaye katılım sözleşmesi ve eser sözleşmesi olmak üzere iki sözleşme kapsamında tamamlandığından mahsup yapılır.

Burada iki durum mümkündür. Birincisi, dairenin müteahhide yeniden verildiği zamandır (alacak hakkının devrine ilişkin bir anlaşma veya Rosreestr'e kayıtlı ortak inşaata katılım sözleşmesi imzalanmıştır).

Soyuz hukuk firmasında avukat olan Yulia Mikhailova, “Bu durumda her şey oldukça basit” diye açıklıyor. - Birleşik Devlet Emlak Hakları Kaydı'ndan (USRR) yapılan bir alıntıya göre, satıcının gerçekten telif hakkı sahibi olup olmadığı, talep hakkının kısıtlamaları veya takyidi olup olmadığı kontrol edilir.

Geliştiriciye ödemenin yapılıp yapılmadığını sormaya değer, kural olarak yüklenicinin elinde kayıtlı bir sözleşme ve ödeme sertifikaları olmalıdır. Önceki hak sahipleri varsa, önceki hak sahiplerine ödeme yaptıklarını onaylayan belgeler olmalıdır ve geliştiriciye ödeme yapılıncaya kadar bu böyle devam eder. Karşılıklı taleplerin mahsup edilmesi yoluyla ödeme yapılmışsa, bu tür sözleşmelerin bir kopyasının sağlanmasını talep etmelisiniz. Bu, alıcıları önceki satıcıların taleplerinden koruyacaktır. Bu tür sözleşmelerde bağlayıcı olan koşullara özellikle dikkat edilmelidir. Onlar olmadan, sözleşme yapılmayacaktır. Talep hakkı, ortak inşaata katılım sözleşmesinden kaynaklandığından, söz konusu sözleşmenin tüm detayları (sayı ve akdedilme tarihi ile temlik edilen alacakların hacmini belirlemeye izin veren diğer bilgiler) sözleşmede belirtilmelidir. atama sözleşmesi."

İkinci durum, müteahhitlerin ortak inşaat nesnesi ile ilgili yasal hak talep etme hakları olmadığında, daire geliştiriciye veya üçüncü bir tarafa kayıtlıdır.

“Bu durumda alıcının transfer anına özellikle dikkat etmesi gerekiyor. Para, - diyor Yulia Mihaylova. - Daire geliştirici tarafından listeleniyorsa, ödeme onayı için sadece bir sertifika değil, aynı zamanda başka bir belge (nakit makbuz ve makbuz) talep etmeniz gerekir. Daire bir bireye aitse, buna göre, fonların alınması için makbuz vermesi gereken kişi bu kişidir. Özellikle alıcıların dikkatini bir anlaşma yaparken geliştiricinin belgelerini incelemenin gerekli olduğuna çekmek istiyorum: inşaat izni, proje belgeleri ve içeriğinde yapılan tüm değişiklikler. Geliştiricinin araziye sahip olma hakkına sahip olduğunu doğrulayan belgeler. V zor durumlar bir avukat dahil edilmelidir”.

214-FZ sayılı Federal Yasanın 17. Maddesi uyarınca, ortak bir inşaat sözleşmesi kapsamında talep hakkının devrine ilişkin bir anlaşma, Rosreestr'e zorunlu tescile tabidir. Atama sözleşmesi, yalnızca devlet tescili anından itibaren sonuçlandırılır.

Elena Khamardyuk, Yapı Denetimi ve Konut Kontrol Hizmeti Ortak Yapı Denetimi Daire Başkanı:

Müteahhitlerden nesneler satın alırken, vatandaşlar böyle bir işlem için hangi belgelerin gerekli olduğunu anlamalıdır, böylece bir dava gelecekte, haklarını mahkemede savunabilirler. Müteahhit tarafından müteahhit tarafından müteahhitin tesislerinde gerçekleştirilen iş hakkında sadece müteahhitten bir sertifikaya sahip olmak değil, aynı zamanda müteahhit ile dairenin devredildiği tüzel kişilik arasındaki yerleşimleri teyit eden tüm finansal belgeler (karşılıklı taleplerin mahsup edilmesi, gerçekleştirilen iş biçimleri), çünkü müteahhit tarafından gerçekleştirilen işle ilgili geliştiriciden alınan sertifika mali belge değil. Ve geliştiricinin binayı verdiği, bir müteahhit ile bir özsermaye katılım sözleşmesi düzenlediği, ancak bir nedenden dolayı yükümlülüklerini yerine getirmediği, iş tamamlanmadığı ve nesnenin zaten olduğu bir durum ortaya çıkarsa. bir şahsa atanmışsa, hissedarın çıkarlarını koruyacaktır.

Ekaterina Shelavina, Krasnoyarsk Bölgesi Rosreestr Ofisinin İnşaatına Hisse Senedi Katılımının Tescili Dairesi Başkan Yardımcısı:

Alacağın devri için bir işlemin kaydının askıya alındığı davaların sayısı son zamanlarda fark edilir hale geldi. ve her ne kadar benzer durumlar genellikle izin verilir, Gerekli belgeler Taraflar kurulur ve tescil yapılır, bu ay bütün bir ay, devir askıya alınırken, alıcı gergin bekleyiş içinde harcar.

Uygulamada, alıcılar genellikle sözleşmenin şartlarını veya geliştiricinin nesnenin atanmasına yönelik rızasının olup olmadığını kontrol etmez, bu da kaydın askıya alınmasına yol açar. Geliştiriciye bir talepte bulunuruz ve geliştirici atamaya onay vermemişse ve sözleşme şartlarında sağlanmışsa, sözleşmenin kaydı reddedilecektir.

Alıcı, orijinal yatırımcı ile girdiği koşullarla, inşaatta ilk öz sermaye katılımı sözleşmesinin içeriğini dikkatlice okumalı, daire üzerinde herhangi bir ipotek (ipotek) olmadığından emin olmalıdır. Birkaç taviz varsa, ödemenin herkes için yapıldığından emin olun.

Her durumda, bir nesneye ilişkin tüm hakların yalnızca kayıt anından, kayıtta bir giriş olana kadar ortaya çıktığını hatırlamanız gerekir, satıcı ne iddia ederse etsin, bunlar sadece onun sözleridir, gerçekten elden çıkarabilir. nesne yalnızca giriş USRR'de göründükten sonra.